Hvad ingen troede var muligt finder sted i disse dage. Det nye 30-årige realkreditlån med en kuponrente på 1 procent har siden de første udstedelser stille og roligt listet sig op mod kurs 100 og ligger i skrivende stund 98,7. Dermed er der pæne gevinster i sigte for op mod 300.000 boligejere med fastforrentede lån med en kuponrente på mindst 2 procent.

Hvis du lægger lånet om til et nyt 1 procent-lån, falder renteudgiften mens afdraget stiger. Samlet set resulterer det i en pæn besparelse set over hele lånets løbetid

Ulempen er dog relativt høje omkostninger, som i de fleste tilfælde betyder, at omlægningen med sikkerhed først giver overskud efter 4-6 år. Derfor kan det altså kun betale sig at konvertere dit realkreditlån, hvis du mindst bliver boende i 4-6 år.

For et lån på 1 million kr., der opsiges med tre måneders varsel, udgør omkostningerne ca. 20.000 kr., hvortil kommer et kurstab på ca. 13.000 kr. ved det aktuelle kursniveau på 98,7 for 1 procent-lånet.

Spar 60.000 kr. på omlægning af 2-procentlån til 1-procentlån

Selv om det lyder attraktivt med et fald i renten på et procent-point, giver en omlægning
af et 2 procent-lån til et 1 procent-lån, kun et beskedent fald i den månedlige ydelse
efter skat, viser tal fra Realkredit Danmark (RD).

Ved et lån på en million kr. falder første års nettoydelse kun med beskedne 73 kr. om
måneden til 3.878 kr. Omkostninger inkl. kurstab på samlet 35.000 kr. er hentet hjem
efter 5,8 år, hvilket betyder, at du altså først sparer penge når de 5,8 år er gået.
Cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig understreger dog, at der
er tale om en konservativ beregning.

- Hvis renten er uændret, og lånet indfries til samme kurs, som det blev udbetalt til, er
tilbagebetalingstiden kun 2,8 år, anfører han.

Set over hele lånets løbetid er der imidlertid tal om en besparelse på 60.571 kr. svarende til ca. seks procent af lånets hovedstol.

Jo større renteforskel – jo større besparelse

Da den økonomiske fordel ved en konvertering ligger i en lavere rente, vil gevinsten bliver større, jo større renteforskellen er mellem det gamle og det nye lån.

Omlægger du eksempelvis et 2,5 procent-lån til et nyt 20-årigt lån med en kuponrente på 0,5 procent, løber den samlede besparelse over hele lånets løbetid op i 92.978 kr., mens tilbagebetalingstiden udgør 4,5 år. Nøjes vi med at indregne omkostningerne, udgør tilbagebetalingstiden kun 1,5 år.

Find flere uvildige undersøgelser fra Bolius – Boligejernes Videncenter her

Spar på renteudgiften og omlæg lånet senest i juli

En af de store omkostninger ved en låneomlægning er den såkaldte differencerente, hvis størrelse afhænger af, hvor lang tid der er til terminsskiftet. Da et fastforrentet lån altid kan indfries til førstkommende terminsskifte med et varsel på to måneder, er det derfor en fordel at opsige lånet så tæt på opsigelsesfristen som muligt.

For lån til oktober-terminen er fristen den 31. juli 2019. Opsiges lånet efter denne frist, kan næste opsigelse først finde sted med effekt den 1. januar 2020.

Christian Hilligsøe mener dog ikke, at du som boligejer bør stirre dig blind på opsigelsesfristen.

- Ganske vist bliver udgiften til differencerente højere ved opsigelse efter 31. juli, men det er blot ét element i det samlede regnestykke. Sandsynligvis vil der også være gode konverteringsmuligheder efter juli, hvor vi går ind i et nyt kvartal. Som markedet ser ud nu, er der en god sandsynlighed for, at der altså ikke er tale om et ”once-in-a-lifetime”- scenarie”, siger han.

Mulighed for lavere bidragssats på dit realkreditlån

En fiks detalje ved en låneomlægning for boligejere i områder med kraftigt stigende boligpriser er muligheden for at indfri et højt forrentet banklån eller muligheden for en lavere bidragssats.

Optog du et banklån til restfinansiering ved køb af boligen, er det en oplagt mulighed at erstatte banklånet med et realkreditlån i forbindelse med en låneomlægning. Dermed falder renten fra typisk 5-6 procent på banklånet til under 2 procent på realkreditlånet inkl. bidrag.

Den ekstra omkostning ved arrangementet begrænser sig til udgifter til kurtage og kursskæring samt evt. indfrielsesgebyr på banklånet.

Hvis du har betalt af på realkreditlånet gennem en længere periode, og boligen samtidig er steget i kraftigt i pris, kan der være mulighed for et fald i bidragssatsen. Eksempelvis falder bidragssatsen på et fastforrentet lån med ca. 25 procent, hvis belåningsgraden ændrer sig fra 80 til 60 procent.

Kort og godt om konvertering

Opsigelse af et fastforrentet lån til kurs 100 finder sted med to måneders varsel til det førstkommende kvartalsskifte. Senest den 30. juni kan du eksempelvis opsige lånet til indfrielse den 30. september samme år.

Den mest almindelige metode ved omlægning af et fastforrentet lån er den såkaldte pari/straks indfrielse. Metoden indebærer, at låntager ’straks’ kommer ud af det gamle til kurs 100 og betaler renter og afdrag på det nye lån med det samme.

Pari/straks-metoden indebærer, at du skal betale den såkaldte differencerente til banken. Differencerenten er beregnet med udgangspunkt i, at du i teorien har to lån i en periode frem til opsigelsestidspunktet, da det gamle lån jo først er opsagt til terminsskiftet.

Du skal derfor fortsat betale renter på det gamle lån, men da det gamle lån i princippet er i overskud, modtager du en såkaldt godtgørelsesrente, som modregnes renteudgiften. Men på grund af det lave renteniveau, er godtgørelsesrenten i dag negativ og udgør i de to storbanker minus 1,15 procent

Beregning af differencerenten finder sted som summen af renten på det gamle lån – eksempelvis 2,5 procent - og den negative godtgørelsesrente, hvilket samlet udgør 3,65 procent

Efterfølgende beregnes den konkrete udgift til differencerente med udgangspunkt i antallet af dage fra pari/straks-opsigelsen til terminsskiftet. Det vil sige, at jo længere tid fra pari/straks-aftalens indgåelse til terminsskiftet (mindst to måneder) – jo større bliver omkostningen til differencerente.

Som en tommelfingerregel kan du regne med, at differencerenten koster ca. 100 kr. dagligt (før skat) ved omlægning af et lån på 1 million kr.