Hvad vil det sige at føre tilsyn med et byggeprojekt?
En byggerådgiver er en uvildig person, der er ansat af boligejeren til at sørge for, at byggeriet forløber som planlagt. Byggerådgiveren skal bl.a.:
Både ved mindre og større byggeprojekter er det en fordel at få tilknyttet en tilsynsførende.
Både ved mindre og større byggeprojekter er det en fordel at få tilknyttet en byggerådgiver.
- Føre opsyn med håndværkernes arbejde.
- Afholde byggemøder.
- Svare på spørgsmål fra håndværkerne, f.eks. om valg af materialer og løsninger.
- Løse problemer, så der ikke opstår unødvendige forsinkelser.
- Koordinere byggeprocessen og de forskellige grupper af håndværkere.
- Sørge for, at økonomien og tidsplanen bliver overholdt.
Byggerådgiveren har til opgave at sikre, at hver enkelt arbejdsopgave/delentreprise bliver afleveret til tiden i den aftalte kvalitet. Derfor skal byggerådgiveren have et godt kendskab til og overblik over hele byggeriet og de enkelte delelementer i byggeprocessen. Og han skal være den, der koordinerer og leder de forskellige grupper af håndværkere.
Er det et krav, at du har en tilsynsførende på dit byggeri?
Det er ikke et krav, at du har en byggerådgiver på dit byggeri. Du må godt selv stå for tilsynet, men det vil vi normalt fraråde dig, medmindre du selv har stor erfaring med byggeri.
Et større byggeprojekt med mange delopgaver (delentrepriser) og forskellige grupper af håndværkere, der skal koordineres, er en kompliceret størrelse at styre. Der er større chance for et godt resultat, hvis det er en person med erfaring fra mange lignende projekter, der står for den overordnede styring og tilsynet med byggeriet. Derfor vil vi anbefale dig at få en kompetent rådgiver til at føre tilsyn med dit byggeprojekt.
Det er også ret tidskrævende at føre tilsyn. Det er nemlig vigtigt, at byggerådgiveren er meget synlig på byggepladsen. Det kan være svært at få tid til, hvis man både har et job og en familie at passe ved siden af.
Rådgiver gennemgår loft med husets ejer.
I hvilke byggeprojekter er det vigtigt at føre tilsyn?
Selv ved mindre byggerier er det en god idé at have en byggerådgiver knyttet til projektet. Byggerådgiveren koordinerer aftaler med håndværkere og sørger for, at arbejdet skrider frem efter planen og bliver udført i den aftalte kvalitet og uden fejl.
I større byggeprojekter er det endnu vigtigere med et ordentligt tilsyn. Det gælder f.eks. nybyggeri, tilbygninger og større ombygninger eller renoveringer. Ved sådanne byggeprojekter er der mange arbejdsopgaver og håndværkere, der skal koordineres. Det betyder, at byggeprocessen er mere uoverskuelig og kompleks. Den erfarne byggerådgiver er vant til sådanne sager og ved, hvordan han skal lede "slagets gang".
Hvem bør du vælge som tilsynsførende?
Du bør vælge en byggerådgiver med stor erfaring i netop den type byggeprojekt, du skal i gang med. Det kan f.eks. være en arkitekt, bygningskonstruktør eller bygningsingeniør.
Du skal vælge en ihærdig og dygtig byggerådgiver, der er indstillet på at sætte sig grundigt ind i dit byggeprojekt og påtage sig ansvaret for det. Det skal samtidig være én, du har tillid til, og som du mener er i stand til at styre dit projekt med fast hånd, så byggeriet bliver afleveret til tiden i den aftalte kvalitet.
Det er vigtigt at vælge en person, der er uvildig. Det vil sige én, der kan varetage dine interesser, og som ikke selv har andre interesser i dit byggeri. Du skal altså ikke vælge den håndværksmester eller entreprenør, der står for at udføre byggeriet. Entreprenøren tjener f.eks. flere penge, hvis byggeriet bliver dyrere end beregnet - og det er jo bestemt ikke i din interesse.
Entreprenøren kan også have flere andre byggeprojekter i gang andre steder. Derfor risikerer du, at han er mere optaget at få sin egen planlægning til at passe end at få din økonomi eller tidsplan til at holde.
Hvor ofte skal der føres tilsyn?
Byggerådgiveren bør inddrages i byggeriet lige fra starten. Ja, allerhelst allerede på skitsestadiet. Derved sikrer du, at han er sat godt og grundigt ind i projektet.Byggerådgiveren skal være på byggepladsen ved opstarten af byggeriet og skal derefter besøge byggepladsen så ofte, som der er behov for. Det varierer, alt efter hvor komplekst og omfangsrigt byggeprojektet er.
Ved nybyggerier og andre store byggeprojekter er det bedst, hvis byggerådgiveren altid er tilgængelig, så han kan løse de daglige problemer og dermed sikre, at byggeriet skrider frem efter tidsplanen. Ved mindre tilbygninger eller ombygninger er det måske tilstrækkeligt, at den tilsynsførende kommer på byggepladsen fire til seks gange i løbet af byggeriet.
Hvad koster tilsynet?
Det er umuligt at sige generelt, hvad det koster at få ført tilsyn på et byggeri. Det kommer helt an på, hvor stort eller kompliceret dit byggeri er. Men for at give dig en fornemmelse af prisniveauet, får du alligevel et eksempel:
Hvis der er tale om en mindre tilbygning, er der typisk brug for mellem fire og seks tilsyn på hver fem timer. Da det koster cirka 950 kr. i timen inkl. moms (december 2016), er den samlede pris et sted mellem 19.000 kr. og 28.000 kr. inkl. moms.
Hvis der er tale om en større tilbygning eller et nybyggeri, skal du regne med et noget større beløb. For en nybygget villa til to millioner vil rådgivning og tilsyn typisk koste mellem 2 og 4 % af prisen, svarende til 40.000 kr. og 80.000 kr. inkl. moms i dette eksempel. Men det kan også godt blive dyrere, hvis der er tale om et kompliceret byggeri.
Selvom det kan lyde som mange penge, skal du tænke på, at byggerådgiveren ofte er pengene værd, fordi han kan spare dig for både bøvl, forsinkelser, fejl, mangler og ekstraregninger.
Rådgiver kommer med sin vurdering af husets tilstand.
Hvad risikerer du, hvis der ikke bliver ført tilsyn?
Hvis der ikke bliver ført ordentligt tilsyn med dit byggeprojekt, kan byggeriet i værste fald ende med at blive meget forsinket, meget dyrere og i en langt dårligere kvalitet, end du havde forventet.
Tempoet i byggebranchen er efter nogle stille år under finanskrisen igen meget højt (december 2016), og det høje tempo kan desværre medføre både forsinkelser og mange fejl, mangler og byggesjusk. De gode tider for byggeriet betyder, at mange håndværkere har gang i alt for mange byggeprojekter på en gang. De har travlt og kan være svære at få fat i, og det gør det meget svært at koordinere noget som helst.
En erfaren byggerådgiver kan hjælpe med at holde håndværkerne i ørerne og sørge for, at de få udført det aftalte arbejde til tiden, og at arbejdet bliver udført i en ordentlig kvalitet uden fejl og mangler.
Mediation i byggekonflikter
Når du laver en kontrakt om et byggeri, kan du overveje at inkludere mediation i aftalen, hvis det skulle ende i en konflikt.
Mediation er ikke det samme som mægling, selvom det minder meget om det. Mens en mæglers opgave er at forhandle mellem to stridende parter og evt. udarbejde et udkast til et forlig, er mediatorens rolle at sørge for at få skabt det rette rum og give de rette værktøjer til, at parterne selv finder frem til en løsning.
I forbindelse med tvister i byggesager vil du som boligejer typisk kunne bruge mediation, hvis du rager uklar med en entreprenør, håndværker, arkitekt eller anden form for rådgiver.
Læs mere om mediation her
Overtager den tilsynsførende ansvaret for byggeriet?
Laver din byggerådgiver fejl eller forsømmer sit arbejde, kan du føre en retssag mod ham ved domstolene. Vinder du retssagen, kan rådgiveren blive dømt til at betale erstatning til dig.
Det er dog vigtigt, at du har indgået en skriftlig aftale med byggerådgiveren, hvis du senere skal kunne bevise, at han har forsømt sit ansvar eller sine forpligtelser. Aftalen med byggerådgiveren skal som minimum beskrive:
- Byggerådgiverens ansvar og forsikringsforhold
- Hvad rådgivningen koster, og hvordan betalingen skal foregå
- Hvor ofte byggerådgiveren skal føre tilsyn
- Hvad tilsynet skal omfatte
- Hvad du forventer at få ud af tilsynet.
Herudover er det en god idé, hvis det af den skriftlige aftale mellem dig og byggerådgiveren fremgår, at ABR 89-aftalen gælder. ABR 89 er de almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand, som fastlægger regler og principper for mange af de konflikter, der kan opstå mellem en bygherre og en byggerådgiver.
Fører kommunen eller andre myndigheder tilsyn med dit byggeri?
Før du går i gang med et større byggeri, skal du søge byggetilladelse i kommunen. Tidligere kom der ofte en tilsynsførende fra kommunen undervejs i byggeperioden, men denne praksis er stort set ikke-eksisterende i dag.
Det er op til dig som bygherre at sørge for, at byggeriet er som lovet i byggeansøgningen, og at det overholder gældende bygningsreglement.