”Mit lille hjem ligger i et hyggeligt nabolag tæt på alting i centrum af Aarhus. Lejligheden er nyrenoveret, men stadig hjemlig med masser af hyggekroge”.

”230 m2 klassisk, renoveret luksuslejlighed med privat have på en fredelig, ensrettet vej i centrum af Frederiksberg, der er kendt for sin boheme- atmosfære”.

Så tillokkende lyder det, når du på Airbnb.dk tjekker mulighederne for at leje danskernes private hjem for nogle dage eller uger. En oplagt mulighed for turister, der vil opleve Danmark på en anderledes måde. Og en god måde for dig som boligejer eller andelshaver at tjene lidt ekstra penge, hvis du alligevel ikke er hjemme. 

Airbnb: Naboer kan blive irriteret af udlejning

Men den stigende brug af korttidsudleje via tjenester som Airbnb er ikke et pletfrit eventyr, lyder det fra bl.a. ejer- og andelsforeninger og økonomer, skriver Videncentret Bolius’ boligmagasin.

I Ejerlejlighedernes Landsforening er sekretariatsleder Henrik da Silva bekymret over udviklingen.

– Når man ejer en lejlighed, har man en passion for sin ejendom og sine omgivelser. Det kan være udfordrende for sammenhængskraften, at man lejer ud til brugere, der kun er på gennemrejse og ikke har samme engagement i nærmiljøet. Og for naboerne kan det være ubehageligt at føle, at man pludselig bor i en hotelejendom, siger han.
 

Må du altid leje din bolig ud?

  • Lejebolig: Kun efter skriftlig aftale med udlejer.
  • Andelsbolig: Tjek andelsforeningens vedtægter. Mange har sat begrænsninger for eller forbudt korttidsudleje.
  • Ejerbolig: Som udgangspunkt ja, men tjek ejerforeningens vedtægter.

LÆS OGSÅ: Airbnb: Her er reglerne for at udleje din bolig

Nemt at leje sin ejerlejlighed ud

I en ejerforening er det svært at opstille forbud mod udlejning, fordi hver enkelt ejer har 100 procent råderet over sin bolig. Samtidig er sanktionsmulighederne begrænsede, hvis udlejningen giver problemer.

Ejerlejlighedernes Landsforening arbejder derfor på at få ændret formuleringerne i ejerlejlighedsloven, som et udvalg under Erhvervsstyrelsen netop nu sidder og analyserer.

– Overordnet set håber vi på, at der bliver indført sanktionsmuligheder, så man har handlemuligheder, når udlejningen går ud over fællesskabet. Og så vi kan sikre, at vi ikke udhuler bymiljøet og omdanner beboelsesejendomme til rene hoteller, siger Henrik da Silva.

ABF åbner op for korttidsudleje af andelsboliger

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) ser de samme udfordringer. Alligevel prøver de at åbne op for udviklingen.

– De deleøkonomiske initiativer kommer på kant med den oprindelige andelstanke, hvis folk nærmest flytter ud og konstant lejer ud. Og trygheden for naboerne er på spil, hvis de føler, der bliver drevet hoteldrift i deres opgang, siger Thea Gregersen, kommunikationskonsulent i ABF, og fortsætter:

– Omvendt tror vi, at tjenester som Airbnb er kommet for at blive, og at det er bedre, man får taget problemstillingen op i den enkelte andelsforening og bliver enige om procedurer, som åbner op, men samtidig sætter begrænsninger, siger hun.

Udlejning af andelsboliger er ofte forbudt

Korttidsudleje er forbudt i de standardvedtægter, de fleste andelsforeninger bruger. Og modsat i ejerforeninger kan man ekskludere andelshavere, der ikke overholder reglerne. Men ABF har nu formuleret en alternativ bestemmelse til standardvedtægterne, der lægger op til, at man må udleje via Airbnb i op til tre uger om året, når man har boet i ejendommen minimum et halvt år.
Bestyrelsen skal underrettes hver gang, man lejer ud, og udlejer har ansvar for, at lejer kender og overholder husordenen.

– Vi opfordrer også til, at man hænger en seddel op i opgangen. Information er en meget vigtig del af det her, siger Thea Gregersen.

Lidt for meget at møde turister på tagterrassen og toilettet

I Ida Kinchs andelsforening på Vesterbro har man aldrig måttet leje sin lejlighed ud til turister. Men da Airbnb for alvor blev populært for et par år siden, begyndte et par stykker af de 20 andelshavere fordelt på to opgange alligevel at gøre det.

– Vi har en fælles tagterrasse, og så sad der pludselig fremmede og ville have tips til at gå i byen i København, når man egentlig sad og gerne ville slappe af for sig selv. Det samme skete i vores fælles gård, fortæller Ida Kinch.

Alle lejlighederne deler desuden toiletter på bagtrappen.

– Det er i forvejen til den intime side at dele toilet med naboerne, og at skulle dele toilet med skiftende fremmede var bare lidt for meget af det gode, siger Ida Kinch.

Hvor mange boliger lejes ud til turister?

En analyse, DR's databaseredaktion udarbejdede ud fra Airbnb's data i juli 2016, viste, at 11.560 boliger i København, Aarhus, Aalborg og Odense var til leje på Airbnb. Airbnb oplyste samtidig, at 26.000 danske værter udbyder deres boliger gennem tjenesten.

Tal fra Københavns Kommune (januar 2017) viser, at godt fire procent af kommunens ejerboliger – ca. 2.700 – ikke er omfattet af bopælspligt og derfor ofte udlejes.

Vedtægtsændring skulle tillade udlejning af andelsboliger

Fordi korttidsudlejning ifølge andelsforeningens vedtægter var ulovlig, kunne bestyrelsen have valgt at få det stoppet med det samme, men i stedet prøvede de at finde en løsning, der kunne gøre alle parter glade. 

– Sammen med vores administrator fik vi formuleret et forslag til et tillæg til vores vedtægter for at imødekomme brugen af Airbnb, men samtidig gøre det mere tåleligt for naboer, fortæller Ida Kinch.

Tillægget lovliggjorde korttidsudleje et begrænset antal uger om året og fastlagde, at bestyrelsen skulle have besked på forhånd og have aktuelle kontaktoplysninger på udlejer. Der skulle foreligge engelske versioner af husordenen i lejligheden, og så måtte man ikke leje ud med adgang til tagterrassen.

– Vi overvejede også, om man skulle kræve, at halvdelen af indtægterne for Airbnb skulle gå i en fælleskasse. Flere oplevede det som uretfærdigt, at der sidder en og tjener penge på sin lejlighed, mens det er naboerne, der mærker de evt. gener ved det, siger Ida Kinch.

Gider ikke at være uvenner med sine naboer

I sidste ende blev vedtægtsændringen ikke vedtaget på generalforsamlingen, og p.t. er der ingen, der lejer ud på korttidsbasis. Men hvis nogen viser interesse for det, vil det blive taget op igen i bestyrelsen.

– Hvis man som os er en lille forening, hvor man kender hinanden godt og låner vinkelslibere af hinanden eller siger til, hvis man har bagt for mange boller, kan stemningen hurtigt blive ødelagt, hvis der vader fremmede ind og ud.

Vi bor altså også et sted, hvor det er vigtigt, der er låst ind til opgangen, og hvor man gerne lige vil vide, hvem der hører til, og hvem der ikke gør. Så det er en god idé at tage diskussionen, for man gider ikke være uvenner med sine naboer, siger Ida Kinch.

Udlejning kan belaste fællesudgifter i en andelsforening

Ud over udfordringer for fællesskabet i en ejendom kan korttidsudlejning have økonomiske konsekvenser, lyder det fra Jørgen Munksgaard Rasmussen, boligøkonomisk ekspert i Videncentret Bolius. Fx kan et rend af turister få betydning for fællesudgifterne.

– I mange lejligheder betaler man vandudgifter kollektivt. Hvis man udlejer til mange mennesker, giver det øget vandforbrug. Det samme gælder varmeudgiften. Kun halvdelen går på den individuelle måler – den anden halvdel går på en kollektiv måler.

- Derudover kan det give mere affald, og man kan ikke være sikker på, at gæsterne ved, hvordan de skal sortere affaldet. Det kan give bøder fra renovationsselskabet, siger han.

Det kræver arbejde at udleje

Han mener heller ikke, at pengene for dig, der lejer din bolig ud, er så nemt tjent, som man kunne tro.

– Du kan selvfølgelig tjene nogle penge – endda en del skattefrit – som du selv kan bruge til at rejse for. Men det kræver en del arbejde at forberede sin bolig til udlejning, hvis man vil være en god vært og opnå høj rating på Airbnb.

- Så skal du være på og besvare alle henvendelser inden for 24 timer. Du skal gøre din lejlighed meget grundigt ren, fjerne private genstande og gøre plads til lejers bagage og tøj, indkøbe toiletartikler, have rent sengelinned klar og stå til rådighed for udlevering af nøglen. Og så er der hele rengøringen bagefter, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Hvor meget må du tjene skattefrit på at leje din bolig ud?

  • Lejebolig/andelsbolig: Du skal betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget, som er 2/3 af den årlige boligafgift inklusive forbrugsudgifter, men eksklusive boliglån.
  • Ejerbolig: Du skal betale skat af lejeindtægter, der overstiger 24.000 kr. om året, og kun af beløb over 1,33 % af ejendomsværdien.

Udlejning kan få lejlighedspriser til at stige

Også samfundsøkonomisk bringer korttidsudlejningen af private boliger en række udfordringer med sig.

Dansk Erhverv og hotel- og restaurationsbranchens brancheforening HORESTA har længe efterlyst mere opsyn med og regulering af udlejning via Airbnb.

– Lejlighedspriserne kan få et nøk opad, fordi boligkøber har råd til at betale en lidt højere pris, hvis han kalkulerer med en indtjening på 24.000 kr. skattefrit om året. Derudover kan det give en ulige konkurrence med hotelbranchen og presse lønningerne i servicesektoren, hvis den private udlejning griber om sig, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Curt Liliegreen, projektdirektør for Boligøkonomisk Videncenter ser også farer i udviklingen.

– I Rom og Venedig har man oplevet, at flere køber boliger i centrum, lejer dem ud til turister og flytter ud af byen, hvor de kan leve af lejeindtægterne. Så bliver centrum affolket og overtaget af turister.

Bopælspligten, som de fleste boliger er omfattet af i Danmark, betyder, at vi ikke kommer til at se det samme her. Men vi må følge det nøje, mener han.

Øget pres på boligmarkedet

At tomme boliger i storbyerne bliver brugt til korttidsudlejning kan også være uhensigtsmæssigt på et boligmarked, hvor det i forvejen er svært for mange tilflyttere at finde et sted at bo. Curt Liliegreen mener dog ikke, man skal overdrive problemet.

– Foreløbig er det kun få procent af de samlede boliger i København, der lejes ud mere, end de må, og det vælter ikke boligmarkedet. Problemet handler om at skabe flere boliger – ikke at slås om de boliger, der er. Så jeg mener, der i fremtiden bør tænkes i at skabe langt flere udlejnings- og almene boliger. Gerne flere mindre boliger, fordi der bor mange singler i København, siger han.

Curt Liliegreen er dog spændt på at se, hvordan brugen af tjenester som Airbnb vil udvikle sig i fremtiden.

– Jeg tror, brugen af korttidsudlejning kommer til at stige endnu mere, og det bringer selvfølgelig nye udfordringer med sig. Men hvis Københavns Kommune får en aftale med Airbnb og får indsigt i deres data, kan det vise sig at være en fordel at have en tjeneste som den.

På den måde kan vi få lidt kontrol over, hvad der foregår, i stedet for at udlejningen bare foregår i et omfang og på en måde, vi ikke kan få overblik over – fx via Facebook, siger Curt Liliegreen.

LÆS OGSÅ: Bopælspligt

Korttidsudlejning forbudt i flere storbyer

Flere storbyer har ligget i åben strid med Airbnb og har indført begrænsninger for eller forbud mod korttidsudleje for at undgå, at turisterne overtager byerne, og for ikke at underminere hotelbranchen.

  • Barcelona – her kræves der godkendelse af lokale turistmyndigheder for udlejning mindre end 30 dage. Der er givet bøder på op til 60.000 euro.
  • Berlin – her gives der bøder på op til 100.000 euro, hvis man udlejer hele sin bolig i under otte uger ad gangen.
  • Paris – bliver man taget i at udleje sin bolig i mere end 120 dage årligt, risikerer man en bøde på 25.000 euro.
  • New York - her er det ulovligt at udleje sin bolig i mindre end 30 dage ad gangen, medmindre man som ejer selv er til stede under hele opholdet.
  • Også Reykjavik, New Orleans, Santa Monica og San Francisco har restriktioner på omfanget af korttidsudleje.
  • London og Amsterdam samarbejder med Airbnb om at sikre, at alle private udlejere overholder skatteregler m.m.
  • Københavns overborgmester, Frank Jensen, har tidligere sagt, at han vil gå i dialog med Airbnb om fx at håndhæve et maksloft på 60 udlejningsdage om året i København for at undgå, at privat boligudleje udvikler sig til ulovlig hoteldrift. Men der er endnu ikke truffet konkrete beslutninger.

Kilder: nolo.com, investopedia.com, citylab.com og dr.dk