Depositum ved leje af lejlighed: Sådan får du (noget af) det tilbage

En privat udlejer må ikke være urimelig i sine krav til istandsættelse, når du flytter ud af en lejlighed. Få styr på reglerne her, og lær, hvordan du får dit depositum tilbage.

Det kan være risikabelt at vælge selv at male eller hyre en håndværker til istandsættelse inden fraflytning fra et lejemål i stedet for at vente på udlejers valg af håndværker. Foto: Colourbox

Godt 1.000 sager om fraflytning havner hvert år i Huslejenævnet. Sager hvor en privat udlejer og lejer af en bolig er uenige om, hvordan eller til hvilken pris, et lejemål skal sættes i stand, når lejer flytter ud.

Udlejer må ikke kræve urimelig timeløn for håndværkere

Det er svært at sætte en præcis grænse for, hvad istandsættelsen må koste. For det afhænger altid af det enkelte lejemål. Men du kan fx ikke tvinges til at betale en urimelig timeløn til håndværkerne.

Synes du, at noget er urimeligt, må du prøve at få priser et andet sted fra og sammenligne. Alternativt kan du få et tilbud fra en anden håndværksmester, inden du afleverer lejemålet. Men det kan alligevel godt føre til diskussion.

Kan parterne ikke blive enige, og synes lejeren, at regningen ser urimelig ud, kan det også indbringes for Huslejenævnet, som derefter kan træffe afgørelse, om prisen ser fornuftig ud.

Hvad kan din udlejer kræve ved fraflytning?

  • For lejeboliger, der er udlejet før 1. juli 2015, kan udlejer kræve, at du afleverer dem som nyistandsat, hvis det var nyistandsat, da du flyttede ind. Det vil sige, at du skal betale for, at alt fra gulve og vægge til køkken og bad sættes i stand, så det fremtræder som nyt.
  • For lejeboliger, der er udlejet efter 1. juli 2015, kan din udlejer blot kræve, at du afleverer lejemålet i vel vedligeholdt stand. Det betyder, at lejligheden skal se nogenlunde ud, som da du overtog den, bortset fra almindeligt slid og ælde. Ofte vil det betyde, at væggene skal males, og at trægulve skal slibes, hvis du har boet i lejligheden i mere end 5 år.

Skal en lejelejlighed leveres vel vedligeholdt?

Du kan selv gøre meget for at undgå, at du havner i en tvist om, hvad der skal sættes i stand og prisen på det. Bl.a. bør du læse lejekontrakten grundigt, sætte dig ind i lejeloven og lave en detaljeret mangelliste, når du lejer dig ind i en bolig.

Tidligere kunne udlejer forlange, at du afleverede en lejlighed nyistandsat. Men efter at den nye lejelov trådte i kraft 1. juli 2015, kan udlejer kun kræve, at lejemålet er vel vedligeholdt. Men sørg for at læse lejekontrakten grundigt igennem, inden du skriver under.

Sørg for mangelliste af alle rum

Selv om den nye lejelov beskytter lejeren mod at skulle betale for et fuldstændig nyistandsat lejemål ved fraflytning, lægger den stadig op til bred fortolkning af, hvad ”vel vedligeholdt” er. Derfor bør du ifølge Lejernes Landsorganisation, LLO, være grundig og få dokumenteret lejeboligens stand, når du flytter ind.

Udlejer skal lave et indflytningssyn, når lejer får overdraget nøglerne. Men det er jo udlejers syn på sagen. Derfor er det meget vigtigt, at lejer inden 14 dage efter at have overtaget lejemålet sender en detaljeret liste over fejl og mangler til udlejer. Send det gerne som anbefalet brev, så du kan dokumentere, at udlejer har modtaget listen til tiden.

Tag masser af fotos af lejligheden

Det er meget vigtigt, at du på listen til udlejer beskriver, hvordan de enkelte rum i lejligheden ser ud, og hvilken stand de er i.

Tag mange fotos i køkkenet, på badeværelset og i alle værelser. Gem dem, så du kan dokumentere, hvordan lejemålet så ud, da du overtog det.

Hvad er rimeligt vedligehold?

Udlejer bestemmer, hvor vedligeholdt lejemålet forventes at være ved fraflytning, men må ikke stille urimelige krav. Her er nogle tommelfingerregler om, hvilken form for vedligehold udlejer med rimelighed kan kræve ved fraflytning.

  • Efter lejemål på 1-12 måneder: Hvis du har behandlet lejligheden ordentligt, er der som regel ikke behov for maling eller andet, når du fraflytter.
  • Efter lejemål på 2-4 år: Der vil næsten altid være behov for, at vægge skal males, og lofter skal hvidtes, når du fraflytter. Måske skal gulvet slibes let.
  • Efter lejemål på 5-6 år og derover: Udover at vægge og lofter skal males, skal det vurderes, om paneler og gulve også trænger til at blive gjort i stand.

Vedligehold lejligheden løbende

Mens du bor i lejligheden, skal du sørge for at vedligeholde den. Det kan være med til at forebygge, at du får en stor regning, når du flytter ud.

Helt til du afleverer nøglerne, har du som lejer selv ret til at male eller udbedre fejl og mangler. Er der en vedligeholdelseskonto til ejendommen, har du som lejer - lige indtil du opsiger lejemålet - ret til at få udført arbejder for indestående på kontoen. Så det er med at få kontoen benyttet løbende, for så vil det være sværere for udlejeren at komme efter noget.

Du kan selvfølgelig også vælge selv at male eller hyre en håndværker til istandsættelse i stedet for at vente på din udlejers valg af håndværker. Det er dog risikabelt, for udlejeren kan alligevel ved fraflytningssynet ende med at påstå, at arbejdet ikke er gjort godt nok – og så kan du ende med at betale for istandsættelsen to gange.

Tag nye fotos ved fraflytning

Når du flytter ud, skal udlejer holde fraflytningssyn og lave en fraflytningsrapport. Og senest 14 dage efter du har afleveret nøglerne til lejemålet, skal udlejeren sende dig rapporten og sin vurdering af, hvor meget lejemålet skal sættes i stand, og hvilken del af istandsættelsen du skal betale for.

Du bør dog også ved udflytningen lave din egen liste over fejl og mangler – og tage en ny serie fotos. For når du får udlejerens endelige krav til istandsættelse, er du som regel flyttet og kan måske ikke helt huske, hvordan der så ud.

Huslejenævnet kan afgøre tvist om depositum

Hvis du ikke kan acceptere udlejerens krav, skal du selv bringe sagen for Huslejenævnet. Huslejenævnet vil se på mangellisten og på parternes fotos og derudfra afgøre, hvem der skal betale for istandsættelse af lejemålet. Og her er det vigtigt at have sin egen dokumentation fra indflytningen på plads.

Har du ødelagt noget, fx undladt at vedligeholde løbende eller boret hul i dørene, så katten kan komme fra det ene rum til det andet, skal du selvfølgelig betale for misligholdelsen.

Er du utilfreds med Huslejenævnets afgørelse, kan sagen indbringes for Ankenævnet for Huslejenævn og efterfølgende for Boligretten. I sidstnævnte tilfælde er det op til klager selv at udtage stævning og hyre en advokat.

Husk at overholde fristerne – både som udlejer og lejer

Ved indflytning:

  • Udlejer skal ved indflytning lave et indflytningssyn og beskrive lejlighedens stand.
  • Lejer bør senest 14 dage efter at have overtaget lejemålet sende en supplerende mangelliste til udlejer. På listen bør lejer beskrive alle rum detaljeret: Om de er med nymalede vægge, nymalede karme, nylakerede gulve, eller om rummene ser brugte ud. Listen skal også indeholde alt fra pletter på gulvet til døre, som er fjernet mellem 2 værelser eller en skabslåge, der ikke virker.

Mangellisten bør suppleres med mange fotos af alle rum.  

Ved fraflytning:

  • Udlejer skal indkalde til et fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport, som lejer skal have en kopi af. Lejer skal ikke nødvendigvis godkende rapporten, men blot kvittere for modtagelsen af den. Hvis lejer ved synet ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten eller ikke møder op til synet, skal udlejer senest 14 dage efter fraflytningssynet sende den endelige fraflytningsrapport til lejeren.
  • I rapporten skal det fremgå, hvilke arbejder lejeren skal betale for. Når udlejer kender priserne på arbejderne, eller når arbejderne er udført, sender udlejer den endelige fraflytningsopgørelse med priser til lejer. Overholder udlejer ikke disse regler, bortfalder hans fraflytningskrav.

Lejer skal huske at oplyse, hvilken adresse udlejer kan benytte for at komme i kontakt.

Lejer kan selv sætte lejligheden i stand helt frem til fraflytningen. Istandsættelsen skal udføres håndværksmæssigt korrekt, og det er Huslejenævnet, der afgør, om denne stand er god nok, hvis der er tvist imellem parterne. Hvis lejer ikke kan acceptere udlejers fraflytningskrav, som de fremgår af fraflytningsrapporten eller af fraflytningsopgørelsen, og man ikke kan blive enig med udlejer om en rettelse, kan begge parter indbringe sagen for Huslejenævnet. Det er typisk den, der mener at have noget til gode, der indbringer sagen.

NB: Husk, at hvis du lejer en lejlighed af en såkaldt amatørudlejer, dvs. en person, der kun udlejer én lejlighed (f.eks. sin ejerlejlighed), er udlejeren ikke forpligtet til at holde ind- og fraflytningssyn eller at lave en ind- og fraflytningsrapport.

Kilder: Lejeloven og llo.dk  

Sådan gør du, hvis du udsættes for urimelige krav af udlejer

Det siger Lejeloven

  • § 25. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.
  • § 98. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Kilde: Lejeloven

LÆS OGSÅ: Udlejning af værelse

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab