Køb og salg af forurenet grund

Der er mange ting, du skal være opmærksom på ved køb og salg af en forurenet grund. Læs, hvad du bør vide om handel med forurenede grunde, værditab, oprensning og meget mere.

Der er registreret omkring 30.000 forurenede eller potentielt forurenede lokaliteter i Danmark (seneste tal 2019). Mange af de grunde, der ligger på en sådan lokalitet kan benyttes, som om de ikke var forurenede, men der vil altid være visse begrænsninger eller ulemper, som du bør kende før et køb eller salg.

Dertil kommer de ca. 90.000 grunde, som blot er områdeklassificeret. Alle grunde i byzoner er i udgangspunktet områdeklassificeret, da der kan være en lettere forurening på grunden.

Denne artikel beskæftiger sig kun med de kortlagte grunde, da forurening på områdeklassificerede grunde er uden betydning for boligens anvendelse.

Hvad bør du tænke over, inden køb og salg af en forurenet grund?

Inden du køber eller sælger en forurenet ejendom, bør du stille eller kunne svare på en række kritiske spørgsmål, så du er ærlig og redelig som sælger, og så du som køber kan være tryg.

  • Hvorfor er der forurening?
  • Hvor findes forureningen?
  • Udgør forureningen en risiko for miljø og sundhed?
  • Er der begrænsninger i brugen af ejendommen?
  • Kan myndighederne kræve en indsats i forhold til forureningen?
  • Er der mulighed for, at det offentlige betaler en oprensning?
  • Kan ejendommen belånes på normale vilkår?
  • Er købsprisen rigtig, eller er der risiko for værditab, når du engang skal sælge?
  • Hvad koster en tilsvarende, men ikke forurenet, ejendom?

I udgangspunktet har sælger eller ejendomsmægler pligt til at oplyse, om grunden er kortlagt som forurenet. Er du køber, så undersøg, om sælger eller ejendomsmægler har indhentet oplysninger om grunden.

Derudover har regionerne kortlagt de forurenede arealer i Danmark, de har kendskab til. Her vil du kunne hente oplysninger på Danmarks Miljøportal.

I sidste ende er det op til dig selv at vurdere, om du er tryg ved at købe en forurenet grund, og ligeledes om der er en risiko for at tabe penge, når du engang skal sælge grunden igen.

Er du usikker på, om det vil være rigtigt for dig at købe en ejendom på en forurenet grund, er det fornuftigt at søge hjælp hos en erfaren miljøkonsulent.

Hvordan registreres en forurenet grund?

Regionerne registrerer, hvilke områder som er eller formodes at være forurenede. Registreringen, som også kaldes en kortlægning, sker med udgangspunkt i 2 kategorier:

  • Vidensniveau 1 (V1)
  • Vidensniveau 2 (V2)

Vidensniveau 1

Når regionen kortlægger en ejendom på vidensniveau 1, sker det som regel på baggrund af historiske oplysninger, fx oplysninger om, hvad ejendommen tidligere har været brugt til, fx autoværksted, renseri, smedevirksomhed eller lignende aktiviteter, der erfaringsmæssigt medfører jordforurening. Bemærk, der bliver ikke udført tekniske undersøgelser på ejendommen.

Vidensniveau 2

Når en ejendom er kortlagt på vidensniveau 2, betyder det, at regionen har foretaget tekniske undersøgelser af jorden og på den baggrund har kendskab til forurening, som kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

Indledende kortlægning

Du vil også kunne støde ind i betegnelsen ”indledende kortlægning”. Den anvendes, når der er viden om mulige forurenende aktiviteter m.v., men hvor det ikke er vurderet nærmere. Det er dog en uofficiel betegnelse, som benyttes af regionerne, og som ikke er beskrevet i lovgivningen.

Forureningssituation Hvad ved regionen?

Indledende kortlægning

(mistanke om forurening)

  • Regionen har viden om forurenende aktiviteter.

  • Denne viden er ikke nærmere vurderet eller bekræftet.

  • Der er ikke foretaget miljøtekniske undersøgelser.

Kortlagt på V1-niveau

(mistanke om forurening)

  • Regionen har viden om forurenende aktiviteter.

  • Aktiviteterne vurderes at kunne være årsag til jordforurening.

  • Der er ikke foretaget miljøtekniske undersøgelser.

Kortlagt på V2-niveau

(konstateret forurening)

  • Der er dokumentation, som viser, at der findes forurening.

  • Forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

  • Der er som regel foretaget miljøtekniske undersøgelser.

Regionen bruger kortlægningen til at prioritere sin indsats omkring jordforurening, der består af et begrænset antal oprensninger hvert år. Oprensningerne skal bl.a. sikre, at der ikke er risiko for forurening af grundvandet samt risiko ved at bruge af områderne til bolig og lignende formål.

Det er regionerne, der har ansvar for oprensning. I og med, der kun oprenses et begrænset antal grunde om året, kan en oprensning have lange udsigter. Hvis du ikke har tålmodighed til at vente på en oprensning, har du mulighed for at få den oprenset enten efter værditabsordningen eller frivilligordningen, som beskrevet senere i artiklen.

Der er ofte restforurening tilbage efter en oprensning, men regionerne oprenser altid en ejendom, så en eventuel restforurening ikke udgør nogen risiko i forhold til at bo i huset eller benytte haven.

Er der nogen garanti for, at en grund ikke er forurenet?

I princippet, nej. Selv om en grund hverken er klassificeret som V1- eller V2-grund, er det ikke en garanti for, at jorden ikke er forurenet. Du skal selv undersøge grundens historik, hvis du vil vide dig mere sikker. Spørg eventuelt naboer eller undersøg grundens historik vha. kommunens byggesagsarkiv eller det lokalhistoriske arkiv.

Som køber kan du også bede sælger om at få foretaget en forureningsundersøgelse.
Bemærk, at det kan tage op til et år at få klarhed over, hvorvidt en grund er forurenet, hvis den er V1-kortlagt, og regionen skal forestå og betale for undersøgelsen. I forbindelse med en hushandel vil det derfor være mere oplagt selv at stå for en frivillig undersøgelse, hvor du eller sælger selv betaler for undersøgelsen. En sådan undersøgelse kan dog være ret bekostelig.

En indledende undersøgelse kan meget vel koste 6.000-13.000 kroner eller mere, afhængig af antallet af boringer. Er der tale om en mere omfattende forurening, vil en undersøgelse typisk koste mellem 35.000 og 60.000 kroner - og i værste fald løbe op i flere 100.000 kroner (priser inkl. moms 2019).

Selv om der er tale om en frivillig undersøgelse, skal du og sælger tage kontakt til regionen, som kan rådgive og vejlede om en sådan undersøgelse. Regionen vil kunne vurdere, om der er belæg for at foretage en nærmere undersøgelse af grunden og godkende et evt. undersøgelsesoplæg.

Hvilken risiko udgør en V2-kortlagt forurening?

Det kan være svært at skelne mellem forskellige typer V2-kortlægninger, da de spænder fra ikke at udgøre nogen sundhedsrisiko, til at udgøre en reel sundhedsrisiko, hvis man bebor grunden. Derfor er forureningen på ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 2 og som bruges til boligformål, nuanceret.

Nuanceringen hjælper grundejer, køber eller långiver til lettere at forstå, hvilken betydning en forurening har i forhold til at bruge den forurenede grund.

Risikoen ved forureningen inddeles i 3 kategorier: F0, F1 og F2. Systemet er inspireret at det system, der bruges til at beskrive byggetekniske skader (K0, K1, K2 og K3).

  • F0 Forureningen er uden risiko for ejendommens nuværende anvendelse til boligformål.
  • F1 Forureningen er uden risiko for ejendommens nuværende anvendelse til boligformål, hvis man følger en simpel rådgivning om ejendommens anvendelse.
  • F2 Forureningen udgør eller kan udgøre en risiko ved ejendommens nuværende anvendelse til boligformål, eller der er ikke nok viden til at nuancere kortlægningen.

Hvad kan du bruge en nuancering til?

Nuanceringen af en forurenet grund giver et overblik over, hvordan du skal forholde dig til forureningen på grunden.

På baggrund af nuanceringen kan du få udarbejdet en boligerklæring, hvis det viser sig, at forureningen ikke har nogen betydning for boliganvendelsen. Grunde, der er nuanceret som F0 og F1, vil typisk kunne få en boligerklæring, mens grunde på F2-niveau ikke vil kunne få en boligerklæring.

Er der begrænsninger i brugen af ejendommen?

Hvis der er begrænsninger i brugen af ejendommen, vil det enten fremgå af nuanceringen eller af det brev fra regionen, som ejeren har modtaget samtidig med beskeden om kortlægningen af grunden. Der kan fx være begrænsninger i forhold til at bruge haven til at dyrke grøntsager, eller et påbud om at dele af grunden skal være flisebelagt.

Det ligger dog fast, at der altid skal søges tilladelse forud for bygge- og anlægsarbejder på kortlagte arealer (en såkaldt § 8-tilladelse efter lov om forurenet jord). Det betyder i praksis, at kommunen kan stille specifikke krav til byggeriets udførelse, hvis der skal bygges om, nyt eller til.

Kan myndighederne kræve en indsats i forhold til forureningen?

Som hovedregel kan du som grundejer ikke holdes ansvarlig for forurening, hvis du ikke selv har forårsaget den. I visse tilfælde kan du dog være forpligtet til at udføre og opretholde mindre udgiftskrævende foranstaltninger, som fx flisedækning eller indhegning af forurenede områder.

Du kan også risikere at få en udgift i forbindelse med bortskaffelse af jord, hvis grunden skal oprenses på et senere tidspunkt.

Hvem skal betale for oprensning af grunden?

Hvis du som grundejer ikke selv er skyld i forureningen, skal du i udgangspunktet ikke selv betale for en oprensning. Der er dog lang ventetid på oprensninger, som du mulighed for at fremskynde den på to måder:

  • Ved hjælp af frivillig oprydning.
  • Gennem værditabsordningen – herunder med mulighed for at benytte sig yderligere af ”låneordningen”.

Frivillig oprydning

Du kan vælge selv at stå for oprensningen. Her vil du selv skulle stå for alle udgifter forbundet med projektet. Sørg for at være i dialog med din region omkring projektet.

Værditabsordningen

Værditabsordningen består i, at du som boligejer kan få fremrykket en oprensning på det offentliges regning mod en egenbetaling på 40.000 kr. pr. ejendom (minimum 7.000 kroner pr. lejlighed, hvis der er flere lejligheder i ejendommen) (2019 pris).

Egenbetalingen bliver reduceret med 2.500 kr. for hvert år, der er gået, siden forureningen blev konstateret. Egenbetalingen kan dog aldrig blive mindre end 15.000 kr.

For at kunne komme i betragtning til værditabsordningen, er der en række krav, du som boligejer skal opfylde. Heriblandt skal ejendommen have været kortlagt som forurenet fra den 1. september 1993 og have været benyttet til helårsbeboelse den 18. november 1992, som er den dato, hvor lovforslaget for værditabsordningen blev fremsat.

Sidstnævnte dato gælder også ved forurening fra olietanke. Du finder en oversigt over alle kravene på  Miljøstyrelsens hjemmeside.

Selv om du får godkendt din grund under værditabsordningen, kan der være op til 10 års ventetid, hvis du står nederst på ventelisten. Den kan du undgå ved at benytte dig af låneordningen, hvis du har mulighed for det.

Låneordningen

Er din grund på venteliste til en oprydning under værditabsordningen, bliver der med års mellemrum åbnet op for, at du kan benytte dig af låneordningen.

Her du kan få et statsgaranteret, afdragsfrit lån til at dække en oprensning her og nu. Så snart det er din tur på ventelisten til at få oprenset din grund via værditabsordningen, refunderer staten dit lån.

Det vil sige, at du som boligejer skal betale det, der svarer til din banks rentesats minus Nationalbankens udlånsrente for den periode, der går fra lånet optages og grunden oprenses, til det er "din tur" på værditabsordningens venteliste. Du skal dog også selv afholde udgifter til tinglysning og stiftelse af lånet.
Står du på venteliste til værditabsordningen, vil du automatisk modtage et brev, når der åbnes for låneordningen.

Hvor stort værditab medfører forurening?

Miljøstyrelsen har lavet en undersøgelse af ca. 700.000 ejendomshandler af boliger med helårsstatus i perioden 1996 til 2003 for at finde ud af, hvilken betydning en forurening kan have for handelsprisen. De har bl.a. set på geografisk beliggenhed, og om ejendommen ligger i land- eller byzone.

Undersøgelsen fra Miljøstyrelsen viser, at mistanke om forurening medfører et værditab, som er større end i de tilfælde, hvor der er konstateret forurening.

Værditabet bliver mindst, hvis ejendommen er oprenset. Men en oprensning kan være kostbar, og det er ikke sikkert, at det kan betale sig, hvis du selv skal betale for oprensningen. Omvendt kan du dog også risikere, at din grund slet ikke kan sælges, hvis den ikke bliver oprenset.

I nogle tilfælde vil en forurening dog slet ikke betyde noget for handelsprisen.

Beliggenhedens betydning for værditabet ved forurenede grunde

  • Hvis en ejendom har en meget attraktiv beliggenhed, vil en forurening i hovedreglen kun have ringe betydning for handelsprisen.
  • Hvis en ejendom har en dårlig beliggenhed, vil en forurening ofte have en relativt stor betydning for handelsprisen.
  • Hvis en forurenet ejendom ligger i et område, der er kendt for at være forurenet, vil handelsprisen i mange tilfælde kun være påvirket i mindre grad.

Geografiens betydning for værditabet ved forurenede grunde

  • Er grunden forurenet, medfører det kun en signifikant værdiforringelse i Jylland, mens værditabet i resten af landet er marginalt.
  • Restforurening medfører kun et signifikant værditab i København og omegn, mens det i resten af landet ikke har en betydning for handelsprisen. Er grunden blevet undersøgt, og der ikke har været fund af forurening, giver det et værditab på over 6 procentpoint gældende for hele landet. Miljøstyrelsens undersøgelse kan ikke forklare, hvorfor det forholder sig sådan.

Forskel på værditabet mellem land- og byzone ved forurenede grunde

  • Mistanke om forurening har ikke en stor betydning i byerne, men medfører et signifikant værditab i landzone.
  • Er jorden oprenset, giver det en værdistigning i byzone.
  • Er der restforurening på grunden, medfører det et signifikant værditab i byzone, mens tabet i landzone ikke er statistisk signifikant.
  • Er grunden undersøgt, men er der ikke fundet forurening, medfører det et signifikant værditab i byzone, mens tabet i landzone er stort, men ikke statistisk signifikant.

Markedsforholdenes betydning for værditab af forurenede grunde

  • I en markedssituation med stor efterspørgsel og mangel på boliger, må det forventes, at en forurening vil være af mindre betydning.
  • I en markedssituation med ringe efterspørgsel og stort udbud af boliger, må det forventes, at forurening vil være af større betydning.
Værditab for forurenede ejendomme IFØLGE MILJØSTYRELSENS UNDERSØGELSE
Situation Værditab pr. 1 million kroner i ejendomsvurdering
Mistanke om forurening (svarende til V1-kortlagt) 57.000 kr.
Forurenet (svarende til V2-kortlagt) 21.000 kr.
Oprenset, ingen restforurening 1.000 kr.
Oprenset, men med restforurening på arealet 70.000 kr.
Undersøgt uden fund af forurening 78.000 kr.

Kilde: Miljøprojekt nr. 1046, Miljøstyrelsen 2005. Undersøgelsen har omfattet ca. 700.000 bolighandler i perioden 1996-2003.

Hvis du skal sælge en ejendom, som er under mistanke for at være forurenet, vil du kunne opnå en væsentlig gevinst ved at få undersøgt og fastlagt forureningens omfang og betydning. På den måde har køber et bedre grundlag for at bedømme, hvilken betydning forureningen har.

Hvis ejendommen er oprenset, er værditabet meget lille. Det viser, at køberne har tillid til, at boligen faktisk er oprenset. Det kan også være et udtryk for en tillid til, at myndighederne har kontrol med forløbet af oprensningen.

Må du bygge om eller til på grunden?

Bygge- og anlægsarbejder på kortlagte, dvs. forurenede eller evt. forurenede arealer, kræver en tilladelse fra kommunen. Det kaldes en § 8-tilladelse ifølge "Lov om forurenet jord". Kontakt kommunen for yderligere information.

Kan ejendommen belånes på normale vilkår?

Spørg din kreditforening eller bank. Hvis kortlægningen er nuanceret, kan det gøre det lettere at låne penge i ejendommen - jo bedre kendt og beskrevet forureningen er, desto lettere kan långiver bedømme ejendommens værdi.

Salg af forurenet grund

Som sælger af en forurenet ejendom har du pligt til at oplyse køber om forureningen.

Derudover er det en god idé at informere køber grundigt om betydningen af forureningen. Manglende viden og forståelse for omfanget af forureningen kan nemlig være med til at gøre potentielle købere utrygge eller betyde et uforholdsmæssigt stort nedslag i prisen.

Miljøstyrelsens undersøgelse viser, at mistanke om forurening giver et større værditab, end hvis der er konstateret forurening. Det mindste værditab ses ved ejendomme, som er oprenset. En oprensning kan dog være kostbar, og det er ikke sikkert, at det kan svare sig økonomisk, hvis du selv skal betale.

Ved at forberede dig godt og give god information kan du lette salget og samtidig sikre, at køber er tryg ved handlen.

Salg af ejendom med mistanke om forurening (ikke kortlagt grund)

Det kan være vanskeligt at sælge en ejendom, hvor der er mistanke om forurening, men hvor forureningen endnu ikke er V1-kortlagt, som fx når der har være foretaget det, man kalder en indledende kortlægning.

I det tilfælde har du flere valgmuligheder i forhold til køber, fx:

  • Du kan sælge ejendommen og bede køber finde ud af, om grunden er forurenet.
  • Du kan få foretaget en V1-kortlægning af regionen, som vil vise, om mistanken om forurening er grundløs eller berettiget. Det er regionen, der vurderer, om der er grundlag for at foretage en V1-kortlægning. Regionen er forpligtet til at træffe en afgørelse om kortlægning inden for to år fra det tidspunkt, hvor regionen har tilstrækkelig viden til at begynde en vurdering, og det kan være en længerevarende proces.
  • Du kan bede regionen præcisere kravene til en V1-undersøgelse og selv bestille og betale for den hos en miljørådgiver. For en typisk parcelhusgrund koster det ca. mellem 12.000 og 20.000 kroner (2019 pris inkl. moms).
  • Du kan bede regionen om det materiale, som ligger til grund for den indledende kortlægning.
  • Du kan bede kommunen om en erklæring om forureningsforholdene. Her redegør kommunen for undersøgelser og kendskab til forureningen på baggrund af udtalelse fra regionen. Det kræver dog, at der findes undersøgelser af miljøforholdene.
  • Du kan selv udarbejde en historisk undersøgelse ved at indsamle information om forureningsforhold, tidligere aktiviteter på ejendommen ved gennemgang af tilgængelige dokumenter hos kommunen, lokalhistoriske arkiver, gamle fotos og BBR.
  • Du kan kontakte realkreditinstitut og bank for at høre om eventuelle problemer ved belåning.

Salg af ejendom kortlagt på V1-niveau

Hvis din ejendom er V1-kortlagt, betyder det, at regionen har velunderbygget viden om, at din ejendom kan være forurenet, men at der ikke er foretaget tekniske undersøgelser på ejendommen.

I det tilfælde har du flere valgmuligheder i forhold til køber, fx:

  • Du kan sælge ejendommen som V1-kortlagt og bede køber selv finde ud af, om forureningen har en betydning.
  • Du kan få foretaget en V2-undersøgelse (miljøteknisk undersøgelse) før salget. På baggrund af V2-undersøgelsen vurderer regionen, om kortlægningen er berettiget, eller om den evt. kan ophæves. Ventetiden på en V2-undersøgelse kan være lang, men regionen har pligt til at gennemføre den inden for et år. Hvis du ikke kan vente, er det muligt selv at bestille og betale for en undersøgelse hos en miljøkonsulent i samråd med regionen.
  • Du kan bede regionen om at udlevere det materiale, som ligger til grund for V1-kortlægningen, så du har et bedre grundlag at oplyse køber på.
  • Du kan kontakte realkreditinstitut og bank for at høre om eventuelle problemer ved belåning.

Salg af ejendom kortlagt på V2-niveau

Hvis din ejendom er V2-kortlagt, betyder det, at der er konstateret forurening på hele eller dele af arealet ved hjælp af tekniske undersøgelser.

I det tilfælde har du flere valgmuligheder i forhold til køber, fx:

  • Du kan sælge ejendommen i forurenet tilstand og bede køber selv finde ud af, hvad forureningen har af betydning.
  • Du kan sælge ejendommen i forurenet tilstand og fremskaffe god information om forureningen, så køber er tryg ved at skulle bo på en forurenet grund.
  • Du kan søge om at få fjernet forureningen gennem værditabsordningen inden salget, hvis du ikke allerede er tilmeldt. Værditabsordningen sikrer, at regionen forestår og betaler for en oprensning af grunden. Der kan dog forekomme mange års ventetid på oprensning.
  • Du kan søge at få fjernet forureningen ved selv at betale for en oprensning. Hvis du ønsker at skabe klarhed for køber, kan du finde information hos både regionen og kommunen.
  • Du kan undersøge, hvad der kræves af en oprensning samt bede en miljøkonsulent om et overslag over, hvad det vil koste at oprense ejendommen, med henblik på at få ophævet kortlægningen.
  • Du kan bede om at få udleveret det materiale, som ligger til grund for kortlægningen hos regionen.
  • Hvis du ikke i forvejen har fået udarbejdet en nuancering af kortlægningen, dvs. en klassificering af, hvor stor en risiko, forureningen udgør i forhold til at bo på ejendommen, kan du bede om at få det udført. Siden 1. januar 2007 har nuancering automatisk fundet sted i forbindelse med selve kortlægningen.
  • Du kan bede kommunen om en boligerklæring på baggrund af nuanceringen. Der forklarer forureningens betydning for ejendommens anvendelse som bolig.
  • Drejer det sig om forurening fra en olietank, kan du undersøge, om du er dækket af forsikringsordningen for villaolietanke via Oliebranchens Miljøpulje.
  • Du kan kontakte realkreditinstitut og bank for at høre om eventuelle problemer ved belåning.

Salg i oprenset tilstand

Hvis du overvejer en oprensning inden et salg, er der nogle vigtige overvejelser, du skal gøre dig:

  • Er der mulighed for at få ejendommen renset via en offentlig ordning?
  • Kan al forurening forventes at blive fjernet via en oprensningsordning?
  • Hvor lang tid skal du vente på en offentlig oprensning?
  • Hvad vil det koste, hvis du selv skal betale?
  • Hvilke krav har regionen til oprensningen, hvis kortlægningen skal ophæves?
  • Kan det evt. svare sig at lave en delvis oprensning?
  • Kan du tjene omkostningerne hjem gennem en højere salgspris?

Kilder og henvisninger

Kilder:

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab