Takket være de faldende renter kan op mod 300.000 boligejere med fastforrentede lån med en kuponrente på 2 procent eller derover spare penge på renteudgifterne, hvis de lægger deres realkreditlån om til fx et fastforrentet 1 procents-lån.

Hvis dit realkreditselskab samtidig foretager en ny vurdering af boligen i forbindelse med låneomlægningen, kan du i mange tilfælde også opnå en lavere bidragssats og dermed spare penge på bidraget.  

Forklaringen er, at størrelsen af bidraget afhænger af, hvor stor en andel realkreditgælden udgør af boligens vurdering. Eksempelvis ligger den gennemsnitlige bidragssats for et fastforrentet lån på 80 procent af vurderingen på 0,64 procent. Men udgør lånet kun 60 procent af vurderingen falder bidragssatsen til gennemsnitligt 0,48 procent.

Spar 3.000 kr. årligt på bidraget

I et konkret eksempel beregnet af Realkredit Danmark (RD) løber besparelsen op i 2.940 kr. før skat det første år. I eksemplet er der regnet på et hus overtaget i 2014 til en pris på to millioner kr. og finansieret med et fastforrentet 2 procent-lån.

Den væsentligste gevinst kommer dog stadig fra rentebesparelsen ved omlægningen til et 1 procents-lån. I det konkrete eksempel sparer man ca. 12.000 kr. før skat det første år

Siden 2014 er huspriserne på landsplan steget med ca. 20 procent, hvilket sammen med afdragene på lånet har styrket boligernes friværdi så meget, at det nye realkreditlån i dag vil udgøre en væsentlig mindre del af boligens vurdering, fremgår det af en analyse fra RD.

- Kombinerer man effekten af både afdragsbetalinger og boligprisstigninger, så vil ens reelle belåningsgrad i boligen være reduceret fra 80 procent tilbage i starten af 2015 til nu blot små 59 procent, forklarer cheføkonom i RD, Christian Hilligsøe Heinig.

Forskel på, hvor meget bidragssatser falder, hos RD, Jyske Realkredit og Totalkredit
Med en ny vurdering af boligen er vejen derefter banet for en lavere bidragssats. Men da realkreditselskabernes prisstruktur varierer, svinger besparelsen tilsvarende.

Hos RD falder bidragssatsen med 0,22 procentpoint, mens bidraget kun falder med 0,13 og 0,16 procentpoint hos henholdsvis Jyske Realkredit og Totalkredit. Når besparelsen er højest hos RD, hænger det sammen med, at selskabet i forvejen har den højeste bidragssats på et fastforrentet lån med afdrag.

Nordea Kredit er ikke aktuel i den her sammenhæng, da selskabet kun tilbyder en ny vurdering og dermed muligheden for en lavere bidragssats i forbindelse med et tillægslån på mindst 100.000 kr.

Størst chance for lavere bidragssats på ejerlejligheder 

Muligheden for en lavere bidragssats afhænger i praksis af, hvor meget boligpriser er steget i de enkelte områder.

For ejerlejligheder gælder det, at stort set alle lejligheder er steget mindst 20 procent i pris siden 2014. I kun 15 ud af landets 99 kommuner er lejlighederne steget med mindre end 20 procent set over den fem år lange periode, mens landsgennemsnittet ligger på 42 procent.

Målt som landsgennemsnit er huspriserne steget med de førnævnte 20 procent siden 2014, men gennemsnittet dækker over betydelige forskelle.

I eksempelvis en række jyske kommuner som Morsø, Vesthimmerland og Lemvig er huspriserne faldet siden 2014, mens der i andre kommuner er sket meget begrænsede prisstigninger. Samlet set er huspriserne steget med mindre end 20 procent i 45 ud af landets 99 kommuner.

Skift banklånet ud med et realkreditlån

For de boligejere, der har finansieret den yderste del af boligen med et banklån, er der også godt nyt i sigte.

Er boligen steget i pris, kan banklånet sandsynligvis rummes inden for 80 procent af vurderingen, og dermed kan det erstattes med et realkreditlån med en effektiv rente (inkl. bidrag) på ca. 1,8 procent. Det vil typisk bedre kunne betale sig at slippe af med banklånet end at få en lavere bidragssats på realkreditlånet.

Da renten på et banklån i bedste fald ligger på omkring 5,25 procent, er der tale om et rentefald på hele 3,45 procent. Har du eksempelvis købt huset i 2014 til 2 millioner kr., vil restgælden på banklånet typisk udgøre omkring 285.000 kr. Første års rentebesparelse vil dermed ligge på 9.800 kr. før skat.

Pas på den dyre differencerente

Opsigelse af et fastforrentet lån til kurs 100 finder sted med to måneders varsel til det førstkommende kvartalsskifte. Senest den 31. juli kan du eksempelvis opsige lånet til indfrielse den 30. september samme år.

Den mest almindelige metode ved omlægning af et fastforrentet lån er den såkaldte pari/straks indfrielse. Metoden indebærer, at låntager ’straks’ kommer ud af det gamle til kurs 100 og betaler renter og afdrag på det nye lån med det samme.

Pari/straks-metoden indebærer, at du skal betale den såkaldte differencerente til banken. Størrelsen af differencerenten afhænger af lånets størrelse og af tidspunktet fra indfrielsen til terminsskiftet.

Jo længere tid der går, fra du har opsagt lånet til det førstkommende terminsskifte, jo mere koster det i differencerente.

For sen opsigelse af lån koster dyrt i ekstra renteudgifter

Opsiger du et 2 procent-lån på en million kroner den 31. juli, slipper du med differencerente for to måneder, hvilket koster dig ca. 5.400 kr. efter skat. Men opsiger du lånet dagen efter, stiger udgiften til ca. 13.000 kr. efter skat.

Forklaringen er, at du er kommet ”for sent” med opsigelsen og derfor skal betale differencerente i næsten fem måneder i stedet for i kun to måneder.