Nu stiger renten

Renten på realkreditlån er på vej op. For et lån på en million kroner stiger ydelsen op mod 100 kroner måneden.

Renten er svær at spå om

Det kan være meget svært at spå om, hvordan renten vil udvikle sig. Det viser undersøgelsen 'Evaluering af renteprognoser', som PA Consulting udarbejdede for Boligøkonomisk Videncenter i 2014.

Undersøgelsen har gennemgået renteprognoser fra 2005-2013 fra bl.a. Finansministeriet, De Økonomiske Råd, realkreditselskaber og banker, og den viser, at alle har haft vanskeligt ved at forudsige renten.

Specielt har det været svært at forudsige, hvordan F1-renten har udviklet sig. Men heller ikke mange forudsigelser om renten på fastforrentede lån har ramt plet. Derfor opfordrer Boligøkonomisk Videncenter til at tage renteforudsigelser med et stor forbehold.

Læs rapporten "Evaluering af renteprognoser"

For blot en måned siden kunne boligejerne finansiere et fastforrentet 2 procent-lån til en kurs lige i underkanten af 100, men siden er det gået støt ned ad bakke for den populære byggeobligation. I dag ligger kursen lige omkring 97,50, hvilket svarer til et kursfald på ca. 2,5 procentpoint.

Kursfaldet betyder, at hvor en boligejer i starten af januar 2018 fik ca. 995.000 kr. udbetalt ved et lån på en million kr., vil den samme boligejer i begyndelsen af februar 2018 kun få udbetalt 975.000 kr. - 20.000 kr. mindre.

Renten kan stige på langt sigt

Det kan måske være starten på en større rentestigning på realkreditlån. Mange økonomer og faktuelle forhold peger hen mod fortsatte rentestigninger på længere sigt. Chefanalytiker i Totalkredit, Jeppe Borre, er dog ikke meget for at spå om udviklingen på den korte bane.

- På kort sigt er der forhold, der peger både i den ene og den anden retning. Så at spå om renteudviklingen over eksempelvis de næste 14 dage svarer til at forudsige, om en badmintonbold, der bliver kastet ind i en hvirvelvind, drejer til højre eller venstre, konstaterer han lakonisk.

Fastforrentet 2-procent realkreditlån bliver 88 kroner dyrere

Selv kurstabet på de nævnte 20.000 kr. pr. lånte million kr. for det fastforrentede 2 procent-lån lyder voldsomt, er der i praksis tale en meget begrænset stigning i den månedlige ydelse, da kurstabet bliver fordelt over hele lånets 30-årige løbetid.

For et lån på en million kroner med afdrag stiger den månedlige nettoydelse med 88 kr. til 3.608 kr., en stigning på 2,5 procent.

For det populære F5-lån er stigningen i den månedlige nettoydelse endnu mere beskeden og løber kun op i 28 kr. månedligt efter skat. Forklaringen er bl.a., at en del af stigningen væltes over på det månedlige afdrag, der bliver en smule mindre.

Graf: Udviklingen af et fastforrentet 30-årigt obligationslån

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Faldende kurser slår hårdt igennem på afdragsfrie F5-lån

Overordnet set stiger ydelsen for et 30-årigt lån på en million kroner med mellem 28 og 100 kr. efter skat for henholdsvis et fastforrentet 2 procent-lån med eller uden afdrag samt et F5-lån med eller uden afdrag. 

Den største stigning i den månedlige ydelse er på det afdragsfrie F5-lån, hvor nettoydelsen stiger med 100 kr. om måneden - en stigning på hele 11,4 procent. Forklaringen er, at rentestigningen udgør en forholdsmæssig stor del af den oprindelige rente.

Stadig lav rente trods stigning

Trods stigningen har boligejere med forkærlighed for fastforrentede lån ingen grund til at ærgre sig over den marginale rentestigning over den seneste måned. Set i et historisk perspektiv og opgjort på årsbasis er renten på et fastforrentet lån nemlig stadig rekordlav. 

I 2017 nåede renten ned på 2,24 procent, hvilket er laveste niveau gennem hele den 142 år lange periode og næsten fire procent-point lavere end i 2008, hvor den internationale finanskrise fejede gennem de globale finansmarkeder.

Helt galt gik det i 1982, hvor byggerenten toppede med 21,24 procent. Selv efter at have fratrukket årets inflation på ca. 10 procent, var der tale om et uhyrlig højt niveau, som blev drevet frem af høje inflationsforventninger med baggrund i de to foregående oliekriser og en uheldig økonomisk politik i Danmark.

Sådan fungerer et fastforrentet lån

Et 30-årigt fastforrentet obligationslån bliver i øjeblikket udstedt på grundlag af obligationer med en kuponrente på 2,0 procent. En kuponrente på 2 procent indebærer, at for hver lånte 100 kroner, skal du betale 2 kroner i årlig rente.

Men det er ikke sikkert, at obligationen kan sælges for 100 kroner. Aktuelt vil investorerne ikke give mere end kurs 97,50 kr. for en obligation på 100 kr. Det vil sige, at du som låntager kun får 97,50 kr. udbetalt for en obligation med et pålydende på 100 kr., men alligevel skal betale rente af de 100 kr.

Dermed stiger den effektive rente og når i det konkrete tilfælde op på ca. 2,2 procent. Princippet er, at jo mere kursen falder, jo højere bliver den effektive rente.

Når kursen på den 30-årige byggeobligation når ned omkring 95, bliver der sædvanligvis åbnet for udstedelse af obligationer med en højere kuponrente, og kursen vil i så fald lægge lige i underkanten af 100.

Hvis kursen fastlægges på eksempelvis 99,95, vil den effektive rente stort set være lig med kuponrenten på 2,5 procent. Når kursen falder, vil den effektive rente derefter stige.

Kilder og henvisninger

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab