Nye ejendomsvurderinger rammer inden for skiven

Vurderingsstyrelsen sendte den 30. oktober 2019 50.000 testvurderinger ud til husejere fordelt over hele landet. Ejendomsvurderingerne giver et bud på både ejendomsværdi og grundværdi for villaer i byområder, som typisk er de letteste at vurdere.

Og at dømme efter en sammenligning med de vurderingsmodeller, som bankerne benytter sig af, rammer testvurderingerne fra Vurderingsstyrelsen inden for skiven, som tillader en usikkerhedsmargin på plus/minus 20 procent (et hus til 2 millioner kr. kan altså fx vurderes til mellem 1,6 og 2,4 millioner kr.). 

Det viser en sammenligning, som Videncentret Bolius har lavet, baseret på seks testvurderinger set i forhold til resultaterne fra vurderingsmodeller fra Bolighed.dk, Boliga.dk, Geomatic.dk og Nordea Bank.

Ganske vist er forskellen i vurderingerne relativ høj internt blandt de fire modeller og udgør op til 21 procent. Men et gennemsnit af de fire modeller viser, at der ikke er den store forskel i forhold til resultaterne fra Vurderingsstyrelsen.

Afvigelse på ejendomsvurderinger på op til 12,1 procent

I fem ud af de seks tilfælde ligger den gennemsnitlige afvigelse på mellem minus 0,2 og minus 4,2 procent, mens afvigelsen for en enkelt ejendom ryger på op minus 12,1 procent. 

Og det er egentlig ikke særlig overraskende, lyder det fra direktør i bolighed.dk, Christian Jaspers.

- Vurderingsstyrelsen benytter sig mig bekendt af stort set de samme metoder som vi gør, så vi kunne sagens have hjulpet styrelsen, men er ikke blevet spurgt, siger han.

Christian Jaspers oplyser, at modellen fra bolighed.dk i cirka 85 procent af tilfældene rammer den korrekte vurdering på den forventede salgspris plus/minus 20 procent. 

Til sammenligning forventer Vurderingsstyrelsen en træfsikkerhed på plus/minus 20 procent inden for 80 procent af vurderingerne.

Udfordringer med vurderinger i landdistrikter

Samtlige seks testvurderinger ligger i områder, hvor der jævnligt bliver handlet huse. Dermed har modellerne et solidt grundlag i form af de senest handlede referenceejendomme, som består af nogenlunde sammenlignelige huse. 

Men er der ikke tilstrækkeligt med reference- ejendomme, bliver vurderingen i sagen natur usikker for både Vurderingsstyrelsen og de private vurderingsmodeller. 

Geomatic, som er en anden stor udbyder af vurderinger, foretager jævnligt et kvalitetstjek af sine vurderinger. 

Og af den seneste performance-måling fra virksomheden fremgår det da også, at vurderingerne bliver væsentligt mere usikre på små-øer som Askø, Orø og Omø samt i mindre landsbyer langt fra de større byer. I de her tilfælde ryger usikkerheden i vurderingen op over 20 procent.

Hver fjerde ejendom er svære at vurdere

Vurderingsstyrelsen står over de samme udfordringer som de private udbydere og kalkulerer derfor med at udtage cirka 400.000 ud af 1.700.000 ejendomme til fysisk besigtigelse. Det vil sige, at en person sendes ud til adressen.

Ud over ejendomme i tyndt befolkede områder kan det dreje sig om helt specielle ejendomme, som er vanskelige at prissætte på grund af deres specielle karakter. Det kan fx være en ombygget mølle eller en liebhavervilla direkte ud til Øresund.  

Lave udviklingsomkostninger for bankmodellerne

Selv om vurderingen af en ejendom kan synes ganske ’langhåret’, er der næppe tale om raketvidenkab, hvis man skal vurdere efter de relativt beskedne udviklingsomkostninger, der har været på de ikke-offentlige vurderingsmodeller. 

Prisen for udvikling af en avanceret vurderingsmodel på det private marked svinger en del mellem de forskellige udbydere. Hos Geomatic oplyser kommunikationschef, Jeanette Mayland Olsen, at udviklingen af deres såkaldte Ejendomsværdimodel har kostet cirka tre millioner kr.

- Beløbet udgør kun en brøkdel af omkostningerne ved Vurderingsstyrelsens nye system. Derfor forventer jeg da også, at styrelsen er noget længere fremme end os. Og hvis ikke, kan jeg da godt blive lidt bekymret for, hvad skatteborgernes penge er brugt til, siger hun.

IT-udgifter til nyt offentligt system løber op i 1,1 milliarder kroner

Uden direkte at kunne sammenlignes, er de samlede it-udgifter til Vurderingsstyrelsens nye boligskatte- og vurderingssystem opgjort til 1,1 mia. kr. pr. 11. april 2019. Det oplyser Udviklings- og Forenklingsstyrelsen i en mail til redaktionen

Beløbet dækker bl.a. over omkostninger til integration mellem skattevæsenets forskellige it-systemer, et nyt sagsbehandlingssystem, udvikling af en ejendomsværdimodel i stil med bankernes model samt udvikling af en grundværdimodel.

Udviklings- og Forenklingsstyrelsen har dog ikke været i stand til at oplyse, hvad udviklingen af ejendomsværdi-modellen i sig selv har kostet. 

Der synes dog næppe tvivl om, at udgifterne er væsentligt større end det næsten tilsvarende modul udviklet af private leverandører til brug for bankerne.

Private udbydere blev valgt fra til nyt vurderingssystem

Ifølge kontorchef i Udviklings- og forenklingsstyrelsen, Lasse Skakkebæk Lindegaard, har styrelsen haft kontakt med eksisterende leverandører af vurderingsmodeller, hvilket dog ikke førte til noget samarbejde.

”Vores erfaring fra de samtaler var, at de fleste leverandørers formål er anderledes, end det formål vi har i beskatningsøjemed. Nogle leverandører anvender fx fremadrettede information fra udbudsstatistikker mv., som vi ikke umiddelbart finder anvendelige i et objektivt system. Dertil kommer, at nogle leverandører ikke kan levere en beskrivelse af deres metoder, som kan offentliggøres”, skriver han i en e-mail til Videncentret Bolius.

Lasse Skakkebæk Lindegaard oplyser videre, at styrelsens vurderingsmodel er blevet testet internt og holdt op mod et lignende system i Irland.

”Vores målinger viser, at vi med den nuværende metode ligger lidt bedre end de fleste andre metoder, der kan forklares over for borgeren”, anfører han.