Hvad er udgangspunktet for ejendomsværdien af en bolig?

Udgangspunktet for den offentlige ejendomsvurdering er, at vurderingen skal afspejle den pris, som en given ejendom vil kunne sælges til på et frit marked mellem to uafhængige parter. 

Vurderingen skal med andre ord udgøre en så præcis tilnærmelse til en forventelig handelsværdi som muligt. Ejendomsværdien, og herunder grundværdien, benyttes som grundlag for beregning af ejendomsskatterne. 

Som noget nyt bliver både ejendomsværdiskatten og grundskatten (grundskyld) fra 2020 beregnet på grundlag af den offentlige vurdering minus 20 procent. Er en ejendom eksempelvis vurderet til tre millioner kr., bliver ejendomsværdiskatten beregnet af 2,4 millioner kr.

Kommer usikkerhed i vurderingen boligejerne til gode?  

Skatteministeriet har fra introduktionen af boligskattereformen i 2016 italesat reduktionen med 20 procent som ”et forsigtighedsprincip, som betyder, at den usikkerhed, der altid er forbundet med en vurdering af en boligs værdi, kommer boligejerne til gode”

Overordnet set er skattesatserne på ejendomsværdi og grundskyld imidlertid beregnet ud fra en forudsætning om, at indtægterne fra de samlede ejendomsskatter skal være uændrede ved overgangen til det nye ejendomsskattesystem i 2021.

På landsplan kommer boligejerne derfor til at betale det samme beløb i boligskat – uanset, om skatten beregnes på baggrund af den offentlige vurdering eller den offentlige vurdering minus 20 procent. 

Logisk set giver det derfor ingen mening, at tale om et ”forsigtighedsprincip, der kommer boligejerne til gode”.

Hvad betyder en usikkerhedsmargin på 20 procent?

I boligskattereformen opererer Skattestyrelsen med den førnævnte usikkerhedsmargin i både ejendoms- og grundværdien på 20 procent.   

Usikkerhedsmarginen indebærer, at en ejendom med ’en reel værdi’ på eksempelvis 5 millioner kr. kan ansættes til en offentlig vurdering på op til 6,25 millioner kr.       

Så længe vurderingen i det konkrete eksempel ikke overstiger 6,25 millioner kr., vil en boligejer ikke få medhold i en eventuel klage over vurderingen.

Med andre ord er den væsentligste effekt af ”forsigtighedsprincippet”, at Skatteankestyrelsen som udgangspunkt kan afvise klager over vurderingen, hvis blot vurderingen ligger maksimalt 20 procent over boligens ’reelle værdi’.  

Det bør dog understreges, at ’den reelle værdi’ er et elastisk begreb, der ikke nødvendigvis er lig med den senest handlede værdi. Eksempelvis kan den nuværende ejer have gjort en god handel, hvis den gamle ejer havde brug for at få solgt ejendommen hurtigst muligt.     

Hvordan fastlægges ejendomsværdien af en bolig?

Den væsentligste faktor ved fastlæggelse af ejendomsværdien er de faktisk handlede priser for tilsvarende ejendomme i nabolaget. I vurderingen indgår et antal reference-ejendomme, som i større eller mindre grad ligner den vurderede bolig.

Derefter henter Vurderingsstyrelsen automatisk data fra en række offentlige registre, hvis data indgår som korrigerende faktorer i fastsættelse af den endelige vurdering. 

På bygningsniveau vil det bl.a. dreje sig om alder, størrelse og materialevalg. Eksempelvis vil en bygning opført i gasbeton eller træ alt andet lige have en lavere værdi end en bygning opført i rødbrændte teglsten.

På beliggenhedsniveau vil de korrigerende faktorer eksempelvis være afstanden til grønne og rekreative områder, boligens beliggenhed på grunden, boligområdets karakter (eksempelvis vejens bredde, vejtræer, midterrabat etc.). 

For ejerlejligheders vedkommende vil de korrigerende faktorer derudover omfatte, hvilken etage lejligheden ligger på. 

Hvilke ejendomme er nemme at vurdere?

Afgørende for en korrekt vurdering er antallet af sammenlignelige boliger (de såkaldte referenceboliger) og antallet af handler i lokalområdet. 

En nedlagt stationsbygning, en gammel vindmølle eller et ældre aftægtshus ude på landet er svære at vurdere korrekt, da både antallet af sammenlignelige boliger og antal handler i lokalområdet ofte er stærkt begrænset.

Derimod er det forholdsvis let – selv for en lægmand – at sætte en realistisk pris på en to-værelses lejlighed i et nabolag spækket med lignende lejligheder eller et almindeligt parcelhus i et traditionelt parcelhuskvarter. 

Alt i alt forventer Vurderingsstyrelsen, at ca. 80 procent af landets ejerboliger kan vurderes automatisk ved hjælp af styrelsens nyudviklede it-system. Der vil løbende blive foretaget manuelle stikprøvekontroller af de vurderingssager, der gennemføres automatisk. De resterende boliger bliver udtaget til manuel kontrol og vil i nogle tilfælde blive besigtiget udefra.

Hvilken rolle spiller ældre og dyre finesser på boligen?

Nogle og især ældre boliger er udstyret med en række håndværksmæssige detaljer, og er generelt af en så høj bygningsmæssig standard, at køberne er villige til at byde en højere pris end for en standardbolig. 

Det kan eksempelvis dreje sig om patriciervillaer og herskabslejligheder fra forrige århundredeskifte. Boligerne kan være udstyret med originale sildebensparketter, høje træpaneler, kunstfærdig stuk i loftet, massive fyldningsdøre og småsprossede vinduer.

Den type af eftertragtede detaljer bliver ikke selvstændigt vurderet. Derimod tager Vurderingsstyrelsen udgangspunkt i den statistiske kendsgerning, at dyrt opførte boliger typisk befinder sig i områder med høje ejendomspriser. 

Med andre ord er ejendomsvurderingerne primært baseret på referenceejendomme. I et område med mange patriciervillaer fra 1920’erne, vil de være referenceejendomme for hinanden frem for nyere boliger i samme område. 

Hvis en boligejer mener, at hans bolig bliver vurderet for højt, fx fordi den ikke har samme stand eller herlighedsværdi som referenceejendommene, har han mulighed for at gøre opmærksom på det i den såkaldte deklarationsproces, der ligger forud for den endelige ejendomsvurdering. Deklarationsprocessen betyder, at boligejerne får indsigt i de oplysninger om boligen, som ligger til grund for vurderingen, inden Vurderingsstyrelsen udsender de nye vurderinger. Hvis der er fejl i grundlaget for vurderingen, kan boligejere rette dem i en ny onlineportal.

Tæller en gennemgribende modernisering med i ejendomsvurderingen?

En gennemgribende indvendig modernisering af en lejlighed eller et enfamiliehus kan let løbe op i 8.000–10.000 kr. pr. kvadratmeter boligareal. For en bolig på 140 kvadratmeter svarer det til en udgift på mellem 1,1 og 1,4 millioner kr.

Det er imidlertid ikke givet, at boligens handelsværdi stiger lige så meget i pris som omkostningerne til forbedring af boligen. 

Da Vurderingsstyrelsen ikke har kendskab til, om en bolig er gennemgribende moderniseret eller ej, bliver der ikke direkte taget hensyn boligens indvendige stand ved en vurdering. 

På den anden side inddrager Vurderingsstyrelsen salgspriser for tilsvarende reference-ejendomme i nabolaget. Og hvis disse i større eller mindre omfang er moderniserede, smitter det af på vurderingen af alle ejendomme i nabolaget.

Også her gælder det, at hvis en boligejer mener, at hans bolig ligger under standarden for området, så har ejeren mulighed for at gøre opmærksom herpå i processen forud for den endelige ejendomsvurdering.

I praksis vil en gennemgribende modernisering eller ej dog næppe spille den store rolle for den offentlige vurdering, der er behæftet med en usikkerhedsmargin på plus/minus 20 procent. I de fleste tilfælde vil den ekstra værdi, som moderniseringen har skabt, kunne rummes inden for denne usikkerhedsmargin.

Hvad er princippet bag en grundvurdering?

Vurderingsstyrelsen fastsætter grundværdien som ”værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende”. 

I grundværdien er der inkluderet værdien af eventuelle byggemodningsarbejder og lokalplaner for området. 

Eksempelvis vil grundens værdi typisk stige, hvis bebyggelsesprocenten øges således, at køber har lov til at opføre end større hus på grunden end tidligere.  

Med andre ord vil værdien af en grund i princippet være den samme – uanset, om der ligger en pragtvilla på grunden eller blot et lille haveskur. 

Forskelle i størrelsen af byggegrundene - eksempelvis om grunden er på 800 eller på 1.000 kvadratmeter – har en vis indflydelse på grundvurderingen. Det overordnede princip er dog, at stigningen i grundværdi ikke er proportional med stigningen i antallet af kvadratmeter. 

Er en grund 25 procent større end nabogrunden, stiger grundværdien ikke automatisk med 25 procent, men måske kun med 10 procent. Formuleret lidt teknisk indebærer vurderingsprincippet, at marginaludviklingen i vurderingen aftager i takt med stigningen i størrelsen af grunden. 

Det er særligt beliggenhed og bebyggelsesmuligheder, der er centralt for prisdannelsen. 

Hvordan finder Vurderingsstyrelsen frem til grundværdien?

Mens det er relativt nemt at finde frem til en ejendomsværdi, som angiver den samlede værdi af byggegrunden og bygningsværdien, er det i de fleste tilfælde langt sværere at finde frem til grundværdien. 

Årsagen er, at der sjældent er tilstrækkelig mange byggegrunde til salg i et givet område. Dermed er det ikke muligt af finde det nødvendige antal reference-ejendomme, som kan danne grundlag for en vurdering.

Et centralt værktøj ved vurderingen af en grund under et parcelhus er den såkaldte ’grundværdikurve’. På baggrund af avancerede, statistiske metoder illustrerer kurven sammenhængen mellem ejendomsværdi og grundværdi.

Første led i vurderingen af et enfamiliehus (inkl. dobbelthuse og rækkehuse) udgør ejendomsværdien, som den ville have været, hvis grunden var bebygget med et såkaldt standardhus på 140 m2. Dermed har Vurderingsstyrelsen et skøn for, hvad et standardhus med en given placering er værd. 

Via grundværdikurven kan den standardiserede grundværdi herefter beregnes ud fra den statistiske sammenhæng mellem ejendomsværdi og bygningsværdi. Princippet er her, at bygningsværdien for dyre ejendomme er højere end for billige ejendomme.  

Som et sidste led i vurderingen bliver resultatet fra grundværdikurven korrigeret for særlige forhold, som fx særlig nærhed til skov, vand, jernbane, infrastruktur mv. samt for størrelse.

Hvordan finder ejendomsvurderingen af en parcelhusgrund sted helt konkret?  

Vi har lavet et eksempel på, hvordan grundværdien vil blive vurderet med det nye ejendomsvurderingssystem.

Familien Hansen bor i et 110 m2 stort parcelhus i Viborg. Huset er opført i mursten og er udstyret med to toiletter samt et tag af tagpap. Primært med baggrund i aktuelle handelspriser, har Vurderingsstyrelsen anslået en ejendomsværdi på 1.100.000 kr.

Ejendomsværdien siger imidlertid ikke noget om grundværdien. Derfor tager Vurderingsstyrelsen udgangspunkt i en situation, hvor der tænkes placeret et 140 m2 standardhus på grunden. Standardhuset er opført i mursten, med ét badeværelse og med tegltag.

For at finde frem til ejendomsværdien på standardhuset, skal vi korrigere for forskellene i kvalitet og størrelse mellem familien Hansens hus og standardhuset. Da standardhuset er 30 m2 større end det faktiske hus på grunden, bliver ejendomsværdien justeret lidt op.

Samtidig er huse med tegltag mere eftertragtede end huse med tag af tagpap. Det betyder, at ejendomsværdien på familiens Hansens standardhus skal justeres endnu en tak opad. På den anden side har familien Hansens eget hus to badeværelser, hvor standardhuset kun har et badeværelse. Derfor skal vurderingen af standardhuset justeres lidt ned.

Det samlede resultat bliver, at hvis der var placeret et standardhus på grunden, ville huset have en højere vurdering end familiens Hansens hus. ”Standardejendomsværdien” vurderes derfor til 1.350.000 kr. 

Næste trin i processen for at finde frem til grundværdien er at aflæse den såkaldte grundværdikurve. Grundværdikurven afspejler en statistisk sammenhæng mellem ejendomsværdien af et standardhus og værdien af grunden. I dette tilfælde aflæses grundværdien til 550.000 kr., som er udgangspunktet for beregningen af familien Hansen grundskat.

En tilsvarende metode benyttes til beregning af naboens grundværdi. Nabohuset er en klassisk murermestervilla med et boligareal på 200 kvadratmeter. Nabohusets ejendomsværdi er beregnet til 1.700.000 kr.

Vurderingsstyrelsens it-system korrigerer nu for, at nabohuset er væsentligt større og har et dyrere tag end standardhuset, så ’standardejendomsværdien’ falder tilsvarende. Samlet set ender standardejendomsværdien på 1.350.000 kr., hvorved grunden vurderes at have en værdi på 550.000 kr. og dermed det samme som for det første hus.

Kan en byggegrund have en negativ værdi?

Da grundværdien principielt set fastlægges som ejendomsværdien minus værdi af bygninger på grunden, kan der i tyndt befolkede områder teoretisk set være tale om negative grundværdier.

Forklaringen er, at bygningsværdien overstiger den samlede ejendomsværdi, hvilket ikke er usædvanligt i områder med ekstremt lave boligpriser. Beregnet efter det overordnede princip vil grundværdien derfor blive negativ, hvilket Vurderingsstyrelsen imidlertid ser bort fra.

Skatteministeriet begrunder det med, at ”da grunden normalt som minimum må kunne anvendes til rekreativt område, må det lægges til grund, at værdien ikke kan blive negativ”

Vurderingsstyrelsen konstaterer samtidig, at ”der også i billige områder sælges grunde til opførelse af nye ejendomme, selvom det umiddelbart giver ejeren et tab på opførelsen af huset”.

Hvordan fastlægges grundværdien under en lejlighed?

Mens handlen med byggegrunde i videst muligt omfang benyttes ved fastlæggelse af grundværdien for et enfamiliehus, er denne metode ikke brugbar ved beregning af grundværdien for en lejlighed. 

Årsagen er, at der ikke handles tilstrækkeligt med ubebyggede grunde til etagebyggeri til, at der kan udarbejdes brugbare statistikker.

I stedet tager vurderingen udgangspunkt i den såkaldte ”grundresidual-metode”, som til forveksling minder om princippet for vurdering af grunden under enfamiliehuse. 

Metoden indebærer, at grundværdien for ejerlejligheder opgøres som forskellen mellem ejendomsværdien med en nyopført bygning og værdien af den nyopførte bygning.  

Som første led i en beregning af grundværdien for en ejerlejlighed finder Vurderingsstyrelsen frem til et skøn over summen af ejendomsværdierne for ejerlejlighederne i ejendommen under forudsætning af, at ejendommen var nyopført. 

Næste led i vurderingen består i at anslå omkostningerne til en nyopførsel af ejendommen. I omkostningerne er inkluderet salgs-omkostninger samt afkast til bygherre.

Forskellen mellem værdien af ejendommen som nyopført og opførelses-omkostningerne udgør dermed grundværdien for moderejendommen.

Dernæst fordeles grundværdien på lejlighederne efter det tinglyste fordelingstal. Det indebærer, at grundvurderingen (og grundskylden) fordeles efter samme princip som den tinglyste fordeling af fællesudgifterne i ejendommen.

Eksempel: En ældre boligejendom på ydre Frederiksberg indeholder 95 ejerlejligheder fordelt over 7.875 m2 bolig. Som nyopført har ejendommen en ejendomsværdi på 47.500 kr. pr. m2, hvilket svarer til 374.062.500 kr. for hele ejendommen. 

Nyopførelsesprisen på selve bygningsdelen udgør 17.500 kr. pr. m2, hvorefter bygningsværdien kan beregnes til 137.812.500 kr. Beløbet trækkes fra ejendomsværdien, hvorefter vi får en grundværdi på 236.250.000 kr. Grundværdien fordeles herefter ud på samtlige lejligheder efter størrelse: En lejlighed på 103 m2 udgør 1,31 procent af det samlede boligareal, og grundværdien udgør derefter 1,31 procent af 236.250.000 kr. = 3.090.000 kr.

Hvordan vurderes forskelle i bygningskvalitet for ejerlejligheder?

I de nye vurderingsprincipper skelnes der ikke mellem forskelle i bygningskvalitet mellem ejerlejligheder, når grundværdien skal beregnes. Det følger af det overordnede princip om, at grundværdien for en ejerlejlighed er lig med ejendomsværdien minus prisen for opførelse af nybyggeri.

Vurderingsprincippet indebærer derfor, at bygningsværdien pr. m2 for en 2-værelses lejlighed opført i 1930’erne, er den samme som for en 5-værelses herskabslejlighed opført i 1890’erne. 

Med andre ord ser grundvurderingen bort fra, at herskabslejligheden eksempelvis måtte være udstyret med en høj loftshøjde, sildebensparket-gulve og massive træpaneler.  

Vurderingsprincippet for lejligheder forklarer derfor, at dyre lejligheder kommer til at betale relativt mere i grundskat end billige lejligheder.

Af en oversigt fra Skatteministeriet fra 2017 fremgår det derfor også, at en billig lejlighed til 1,3 millioner kr. slipper med en ekstra skatteregning på 2.200 kr. årligt i 2021, mens ejeren af en dyr lejlighed til 5 millioner kr. kommer af med 19.200 kr. ekstra i boligskat. 

Vurderer boligejeren imidlertid, at hans lejlighed ikke har samme stand eller herlighedsværdi som reference-ejendommene i kvarteret, har han mulighed for at gøre opmærksom på dette i den forudgående deklarationsproces, der ligger forud for den endelige ejendomsvurdering.

Hvordan bliver grunden vurderet for andels- og lejeboliger?

Da grundværdien skal afspejle grundens værdi i ubebygget stand ved bedst mulig økonomisk anvendelse, er der i princippet ingen forskel på, om der ligger en udlejningsejendom, en andelsforening eller en ejerforening på grunden.

Det betyder, at grundværdien for leje- og andelslejligheder kan ansættes efter samme metode som ved vurdering af grunde under ejerlejligheder.  

Tidslinje for den nye ejendomsvurdering

  • August 2019: Besked i e-Boks i august 2019. Generel information til samtlige boligejere, så de er informerede om processen for de nye vurderinger og de nye skatteregler, herunder lavere skattesatser, skatterabatter mv.
  • August 2019: Vejledende vurderinger i august 2019, hvor 80.000 ejere af enfamiliehuse får tilbud om vejledende vurderinger.
  • Juli 2020: Juridisk bindende vurderinger påbegyndes i juli 2020: Udsendelsen af juridisk bindende vurderinger til alle boligejere påbegyndes i juli 2020.
  • Juli 2020: Meddelelse om tilbagebetaling fra juli 2020: Boligejere, der har betalt skat af en for høj vurdering, får løbende besked om tilbagebetalingens størrelse i forlængelse af vurderingen. 
  • September 2020: Tilbagebetaling af for meget betalt skat finder sted efter udløb af 3 måneders klagefrist.
  • Januar 2021: Der åbnes i 2020 op for klageadgangen, mens den konkrete klagesagsbehandling påbegyndes i januar 2021.