Efter at de offentlige ejendomsvurderinger af landets ejendomme har ligger underdrejet siden 2011, er et nyt og mere retvisende vurderingssystem så småt ved at dukke op til overfladen.

I oktober 2019 fik 80.000 boligejere tilbudt en vejledende testvurdering af deres boliger, hvilket har givet et solidt indtryk af forløbet i en vurdering. Her kan du få et indblik i teknikken i, hvordan Vurderingsstyrelsen kommer frem til lige præcis vurderingen af din bolig. Vi har brugt et hus i Hillerød, der har været en af testboligerne som eksempel.

Selv om grundlaget for ejendommens vurdering bliver lagt offentligt frem, er det dog stadig ikke muligt for den enkelte boligejer selv at kontrollere beregningerne. I princippet er der tale om en Black Box-model, som indeholder et utal af algoritmer baseret på statiske inputdata.

Selve boligskattereformen er blevet udskudt til 2024, men de nye ejendomsvurderinger bliver udsendt fra andet halvår 2020 og løbende frem til primo 2022.

Ejendomsværdien fastsættes i en firetrins-model

Ejendomsværdien udtrykker værdien af ejendommen ved et salg i fri handel. Vurderingsstyrelsens beregning af ejendomsværdien foregår over fire trin: 

1: Referenceejendomme: 

Som første led findes de gennemsnitlige kvadratmeterpriser for området. Beregningen er baseret på salgspriser på 15 sammenlignelige ejendomme – de såkaldte ”referenceejendomme”.  

Det er et krav, at alle ejendomme skal være handlet i fri handel. Salgspriserne justeres op eller ned alt efter den overordnede prisudvikling på boliger i området. Slutteligt vægtes handelspriserne på enkelte ejendomme efter nærheden til din ejendom. Princippet er, at jo tættere på din ejendom referenceejendom ligger jo højere vægtning.

Vi har en model-ejendom beliggende i Hillerød, der har været et af de huse,  der har indgået i testvurderingen, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris i området er beregnet til 22.800 kr.

2: Justering: 

I næste led justeres kvadratmeterprisen på dine referenceejendomme. Justeringen er baseret på forskellene mellem din ejendom og referenceejendommene. 

Blandt de væsentligste parametre tæller afstanden til trafikvej, opførelsesår, antallet af toiletter og bade samt tagmateriale. Men også afstand til bl.a. skov og strand samt motorvej tæller med i justeringen.

Fx justeres kvadratmeter-prisen ned, hvis din ejendom er udstyret med et eternittag i stedet for et klassisk tegltag. 

Justeringen foregår med udgangspunkt i den statistiske sammenhæng i kvadratmeterprisen for ejendomme opført af forskellige byggematerialer.

Den samlede justering for model-ejendommen i Hillerød udgør i det konkrete eksempel plus 2.400 kr. pr. kvadratmeter, hvilket bringer den justerede kvadratmeterpris på 25.200 kr.

3: Vægtet areal:

I de to foregående trin er der beregnet en justeret kvadratmeterpris, mens modellen i trin 3 beregner et vægtet areal af boligen. Vægtningen er nødvendig, da ikke alle kvadratmeter bygning på grunden erfaringsmæssigt har samme værdi for en ny køber. 

Vægtningen af det bebyggede areal for den konkrete model-bolig ser således ud:

Ud fra de tre første trin kan ejendomsværdien nu beregnes til 108,9 kvadratmeter a 25.200 kr., hvilket er lig med 2.744.280 kr. afrundet til 2.744.000 kr.

4: Tillæg/nedslag:

Det fjerde og sidste trin i processen består i en eventuel korrektion for helt særlige forhold på din ejendom, som ikke er indfanget i trin 2. 

Er der fx dokumenteret sundhedsskadelig forurening på din grund, kan det resultere i et nedslag i vurderingen.

Det kan også være, at en del af grunden er mere eller mindre permanent oversvømmet, hvilket også vil give anledning til at nedslag.

I modelejendommen foreligger der hverken tillæg eller nedslag i vurderingen, som herefter fastlægges til 2.744.000 kr.

Gode muligheder for tjek af din ejendomsværdi

Selv om Vurderingsstyrelsens beregninger er baseret på en Black Box-model med et for boligejerne ukendt indhold, har du dog mulighed for at tjekke vurderingen efter i sømmene.   

Den letteste metode er at indtaste din adresse på en af vurderingsberegnerne på nettet som eksempelvis bolighed.dk eller geomatic.dk.  

Alternativt kan du tage udgangspunkt i de seneste handler i nabolaget og justere for forskelle i boligareal og salgstidspunkt.

At vurderingen i det konkrete eksempel på huset i Hillerød ikke er skudt helt skævt ses ved, at den gennemsnitlige vurdering fra fire vurderings-modeller på nettet ligger på 2.626.000 kr., hvilket svarer til en afvigelse på 4,2 procent.

Grundværdien baseres på bedst mulig udnyttelse

Vurderingsstyrelsens beregning af grundværdien er en kende mere teoretisk. Forklaringen er, at der handles meget få byggegrunde, hvorfor det statistiske grundlag for handelspriserne bliver usikkert.

Vurderingsstyrelsen er derfor nødt til at gå mere teoretisk til værks end i vurderingen af bebyggede ejendomme. Den teoretiske beregning af grundværdien finder sted gennem en tretrins-model:

1: Udnyttelse: 

Udgangspunktet er værdien af grunden uden bygninger og med den bedst mulige udnyttelse af grunden. For enfamiliehuse og sommerhuse svarer det til, hvad din grund kunne sælges for, hvis der ikke var nogen bygninger på jorden.

Dermed bliver værdien af grunden også bestemt af, hvad og hvor meget der må bygges på grunden, hvilket indgår i de efterfølgende beregninger. Oplysninger indhentes fra kommune- og lokalplaner.  

Beregnings-teknikken indebærer, at hvis der er opført et lille hus på grunden, vil kvadratmeterprisen blive justeret op set i forhold til et standardhus på 140 m2. 

Konkret betyder det, at to nabohuse opført i samme kvalitet, kan blive vurderet til vidt forskellige kvadratmeterpriser. Naboens ejendom med et 140 m2 stort hus er fx vurderet til 30.000 kr. pr. kvadratmeter, mens dit minimalistiske hus på 70 m2 er vurderet til 44.000 kr. pr. kvadratmeter.

Den korte forklaring på de to meget forskellige kvadratmeterpriser er, at prisen både inkluderer grundværdi og bygningsværdi. Med andre ord er kvadratmeterprisen ikke automatisk et udtryk for, hvad det koster at opføre en bygning på grunden.

2: Vurdering:

Med baggrund i de eksisterende reference-ejendomme, bliver der nu beregnet en samlet ejendomsværdi før eventuelle tillæg/fradrag. 

Set i forhold til den tidligere beregning af ejendomsværdien er den eneste forskel, at kvadratmeterprisen for området bliver justeret ud fra en sammenligning med standardhuset i stedet for det eksisterende hus. 

På baggrund af den samlede ejendomsværdi, bliver grundværdien aflæst på den såkaldte grundværdikurve. Grundværdikurven er udviklet som et hjælpeværktøj til at fastsætte grundværdier, uanset grundens beliggenhed. 

Grundværdikurven baserer sig på data fra salg af ubebyggede grunde, grunde med hus til nedrivning samt ejendomsmæglervurderinger.

Efterfølgende justeres grundværdien i forhold til den bedst mulige udnyttelse af grunden. Justeringen finder sted på baggrund af et grundareal på 800 kvadratmeter. 

Justeringen indebærer, at en underudnyttelse af grunden medfører et tillæg, mens en overudnyttelse resulterer i et fra fradrag.

3: Tillæg/nedslag: 

Det tredje og sidste trin i processen består i en eventuel korrektion for helt særlige forhold på din ejendom, som ikke er indfanget i trin 2. 

Er der fx dokumenteret sundhedsskadelig forurening på din grund, kan grundværdien blive nedsat. Det samme gælder, hvis den nederste del af haven konstant måtte være oversvømmet.

Grundværdi svær at kontrollere

Mens den samlede ejendomsværdi i de fleste tilfælde er relativ let at finde frem til, er det langt sværere at kontrollere grundværdien. Årsagen er, at der bliver handlet så få grunde, at handlerne ofte ikke danner et ordentligt grundlag for en statistik over salgspriserne.

I mangel af bedre kan du undersøge priserne på de senest solgte grunde/huse til nedrivning i nabolaget. Gå eksempelvis ind på boligsiden.dk og søg efter helårsgrunde. Hvis mægler har markeret det, får du også vist huse til nedrivning.

Hvis en grund er solgt for flere år siden, bør du justere for eventuelle stigninger i boligpriserne. Her bør du bør være opmærksom på, at hvis boligpriserne i dit område stiger med fx 15 procent, vil grunden stige langt mere jf. nedenstående tabel.

I ovenstående eksempel ses det, at en stigning i ejendomsværdien på 15 procent resulterer i en stigning i grundprisen på 41 procent. Forudsætningen er en stigning i byggeomkostningerne på 5 procent.