Tilstandsrapport: Her går det galt

Kælder, tag, fejlkonstruktioner og skimmelsvamp - netop disse forhold er typiske i de sager, boligejere taber i Ankenævnet for Forsikring i forhold til ejerskifteforsikringens dækning.

Foto: Torben Klint

Ejerskifteforsikringen dækker kort sagt skader som følge af fejl og mangler i en bolig, som ikke nævnes i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som ikke bør forventes i boliger af den type og alder.

Men det er ikke altid, at boligejeren og forsikringsselskabet er enige om, hvorvidt det forhold, der har ført til skaden, er beskrevet i tilstandsrapporten, og om det overhovedet er en skade.

LÆS OGSÅ: Huskøbere misforstår tilstandsrapporterne

Fugt i kælderen er ikke en fejl

Ifølge kontorchef i Ankenævnet for Forsikring Carsten Sennels opstår en af de mest udbredte misforståelser, når folk køber et hus med en kælder, som viser sig at være fugtig.

- En fugtig kælder behøver ikke at være en fejl ved huset. Det er nemlig først i bygningsreglementet fra 1972, at det bliver et krav, at en kælder skal være fugt- og vandtæt. Er huset fra før 1972, er det ikke et krav og altså derfor heller ikke et forhold, der er dækket af ejerskifteforsikringen, forklarer Carsten Sennels.

Kældrene i starten af 1900-tallet havde ofte blot til formål at opbevare koks og kul eller roer og andre grøntsager, hvor fugten ikke var det store problem.

TEMASIDE: Kælder

Oliefyret holder fugten på afstand

En fugtig kælder bliver måske først opdaget, hvis man skifter fra oliefyr til gas eller fjernvarme.

Oliefyret kan have produceret en masse spildvarme, der har varmet kælderen op og holdt den tør. Skifter man til fx gas kan det give sig udslag i fugtproblemer, som man ikke opdagede tidligere.

LÆS OGSÅ: Fugt i kælderen

Dækning inden for soklen

Er der blevet lagt omfangsdræn og drænplader uden på kældermuren for at holde den tør, og det viser sig, at disse ikke holder tæt, dækker ejerskifteforsikringen heller ikke nødvendigvis.

- Som udgangspunkt dækker en ejerskifteforsikring med basisdækning kun inden for soklen. Så selvom skaden viser sig inden for husets sokkel i kælderen, vil ejerskifteforsikringen ikke dække, da årsagen til problemet, omfangsdræn og drænplader, ligger uden for soklen, siger Carsten Sennels.

LÆS OGSÅ: Sådan isolerer du kælderen

Et gammelt tag dækkes ikke

Tage er en anden hyppig misforståelse omkring ejerskifteforsikringens dækning.

- Folk tror, at taget naturligvis dækkes af ejerskifteforsikringen, hvis det bliver utæt, efter at man har købt det. Men her gælder det også, at hvis taget er gammelt, så dækker ejerskifteforsikringen normalt ikke. Et gammelt tag er ikke en skade på huset i forsikringsmæssig forstand og vil heller ikke blive noteret som sådan i tilstandsrapporten, siger Carsten Sennels.

En tredje type sager, som boligejerne ofte taber, er fejlkonstruktioner, som kan være ulovlige efter gældende lov, men som ikke har ført til decideret skade på huset.

Fejlkonstruktioner dækkes ikke

Typisk opdager boligejerne fejlkonstruktionen, når de fx bliver forhindret i at bygge en 1. sal på huset eller lave andre større ændringer, fordi fx fundamentet ikke er stærkt nok, eller fordi taget ikke lige lader sig udskifte.

- Gamle huse kan have mærkværdige konstruktioner, som gør det svært eller umuligt at bygge om, eller der kan være brugt forkerte materialer. Men fejlkonstruktionen i sig selv vil ikke være dækket. Det er kun, hvis fejlkonstruktionen fører til skader, at forsikringen dækker, eller hvis man har tegnet udvidet forsikring og ikke kan få dispensation fra teknisk forvaltning. Ikke hvis de er skyld i, at man ikke kan bygge om, siger Carsten Sennels.

LÆS OGSÅ: 10 gode råd til boligkøbere

Skimmelsvamp dækkes måske

En fjerde type sager, der også er meget oppe at vende i Ankenævnet for Forsikring, er sager om skimmelsvamp, som kan være relateret til førnævnte problemer med kælderen i huse før 1972.

- Skimmelsvamp, som kan fjernes med en klud og lidt rodalon i en kælder i et ældre hus, vil typisk ikke være dækket. Men hvis skimmelsvampen nedsætter brugbarheden af huset, og man kan sandsynliggøre, at det var til stede i huset på overtagelsestidspunktet, eller der var umiddelbar risiko for det, så er forsikringsselskabet forpligtet til at betale for at fjerne skimmelsvampen, siger Carsten Sennels, der igen understreger, at kælderen normalt ikke er godkendt til at bo i.

Skimmelsvamp svært at få dækket

Marie-Louise Pind, der er advokat hos Homann Advokater og har hjulpet over 100 boligejere i sager om, hvorvidt ejerskifteforsikringen dækkede skimmelsvamp, fortalte om disse sager i en artikel for nylig på bolius.dk.

- Jo ældre hus man køber, jo større er risikoen. Skimmelsvamp i en kælder på et hus fra 1930 uden fugtsikring, som man kender i dag, kan være svært at få dækket, fordi det i et vist omfang må forventes i forhold til bygningens alder. Men i et hus fra 1960'erne bør man ikke forvente, at der fx i en gulvkonstruktion er skimmelsvamp, som påvirker indeklimaet, sagde Marie-Louise Pind.

Hun forklarede også, at ejerskifteforsikringen kunne dække problemer med skimmelsvamp i en kælder fra 1930’erne, hvis det skyldes, at den tidligere ejer har opsat indvendige forsatsvægge eller lagt tæpper eller trægulve.

Sådan læser du tilstandsrapporten

  • Det er vigtigt at forstå, at en tilstandsrapport ikke er en varedeklaration i den forstand, at den er et katalog over alle de fejl og mangler, huset indeholder i forhold til et nybygget hus.
  • Rapporten er en beskrivelse af huset i forhold til lignende huse fra samme periode, og derfor vil der måske være en række forhold ved huset, som du måske opfatter som fejl eller skader, men som er almindelige for et hus af den type og alder. Det er fx ikke usædvanligt, at et hus fra 1930'erne har en fugtig kælder, men det er ikke en fejl ved huset.
  • I tilstandsrapporten bliver bygningens forhold vurderet med karaktererne K0, K1, K2, K3 samt UN. Hvor K0 og K1 er rent kosmetiske og ubetydelige skader, betegner K2 og K3 alvorlige og kritiske skader.
  • At K2-skader betegnes som "alvorlige" og K3-skader som "kritiske" skyldes, at K3-skader vil føre til, at bygningsdelens funktion svigter inden for kortere tid end ved en K2-skade, og at K3-skaden kan sprede sig til andre bygningsdele. En K2-skade behøver dog bestemt ikke at være mindre dyr at udbedre end en K3-skade og kræver derfor også din opmærksomhed.
  • Hvis et forhold får karakteren "UN", betyder det, at der muligvis kan være tale om en skade, og at du bør undersøge det nærmere. Køber du ejendommen uden at gøre det, bærer du selv risikoen.
  • De forskellige anmærkninger kan være forsynet med en note, hvor den bygningssagkyndige vurderer skadesårsagen og konstruktionen.

Vi besvarer spørgsmål bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab