Hvis du har købt eller solgt hus, er der en god chance for, at du kan nikke genkendende til betegnelser som K1, K2 og K3. For disse udtryk optræder i en tilstandsrapport og står for henholdsvis mindre alvorlige skader, alvorlige skader og kritiske skader.

Men nu er det snart slut med dem. Fra 1. oktober 2020 bliver de afløst af farverne rød, gul og grå, der umiddelbart står for det samme. Dog angives det, at de kritiske skader markeret med rød bør udbedres inden to år 

Også el-installationsrapporterne, der sammen med tilstandsrapporterne udgør den såkaldte huseftersynsordning bliver ændret ved samme lejlighed. Her betyder bl.a. farverne rød og gul, at der er ulovlige el-installationer med risiko for henholdsvis brand og stød.

Samtidig bliver der oprettet et nyt digitalt univers, hvor man kan se rapporterne og få ordningen forklaret i ord, billeder og på video.

Hvad er huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen er lavet for at sikre mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber og sælger en bolig, da den giver dig mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Som sælger har du ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget. Med tilbud om en ejerskifteforsikring til køber, hvor sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien, kan sælger blive fritaget for dette ansvar. For at få et tilbud på en ejerskifteforsikring kræver forsikringsselskaberne, at der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Det er ikke lovpligtigt at få lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, men det anbefales af ovennævnte grunde. 

Et huseftersyn udføres af en beskikket bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør, eller en ansat i et firma som er autoriseret som elinstallatør-firma. På baggrund af deres gennemgang af boligen udarbejdes der henholdsvis en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. 

En tilstandsrapport er en skriftlig vurdering af boligens tilstand og beskriver en boligs stand i forhold til andre boliger af samme type og alder. Den beskriver også skader og tegn på skader, som nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt.

En elinstallationsrapport er en vurdering af boligens elinstallationer. Elinstallationer i samtlige rum gennemgås, og det skal være med til at forhindre, at fejl i installationerne bliver skyld i brand.

Sikkerhedsstyrelsen: Tilstandsrapporter bliver nemmere at forstå

Ændringerne skyldes ifølge Sikkerhedsstyrelsen, at ”mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier”.

”Med det nye system får forbrugerne en mere præcis varedeklaration, som er lettere at forstå, navigere og lægge budget efter, end det nuværende system kunne tilbyde, siger kontorchef i Sikkerhedsstyrelsen, Stine Pedersen, i en pressemeddelelse.

Beskrivelser af skader ensrettes

Endvidere ændres der i beskrivelserne af de enkelte skader i tilstandsrapporterne, så det bliver lettere at sammenligne tilstandsrapporter fra flere huse.

”Tidligere har det været op til de bygningssagkyndige selv at beskrive skaderne på en bygning. Derfor er der blevet brugt rigtigt mange fagudtryk og forkortelser, som købere og sælgere ikke nødvendigvis har kendt til. For at gøre rapporterne lettere at forstå, ligger der standardtekster i det nye it-system, som kan bruges til at beskrive skaderne”, siger Stine Pedersen.

De bygningssagkyndige kan fortsat supplere forklaringerne i teksterne.

Kort om den nye huseftersynsordning

  • Den nye ordning træder i kraft 1. oktober 2020.
  • Da en allerede udarbejdet tilstandsrapport er gyldig i seks måneder, vil man frem til udgangen af marts 2021 stadig kunne se tilstandsrapporter med de hidtidige K-karakterer.
  • En elinstallationsrapport er gyldig i 1 år, og derfor vil man frem til udgangen af september 2021 stadig kunne se elinstallationsrapporter med de hidtidige værdier.
  • En ny it-platform, som Sikkerhedsstyrelsen står for, bliver fælles for de to rapporter i huseftersynsordningen.
  • Frem mod lanceringen vil Sikkerhedsstyrelsen undervise branchen i det nye system.

Kilde: Sikkerhedsstyrelsen

BFBE kritiserer ny huseftersynsordning

Den nye huseftersynsordning får dog ikke ros fra dem, der skal lave dem – de bygningssagkyndige. Direktør i Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter (BFBE), Bjørn B. Christiansen, mener, at den vil ødelægge mere, end den vil gavne. 

- Det er fint at få en modernisering rent sprogligt og layoutmæssigt, men man laver hele karaktersystemet om i samme moment, og det sender hele systemet ud i 10 års usikkerhed om, hvad der gælder. De rapporter, der bliver lavet i dag, er mere retvisende og har den bedste og højeste kvalitet i 25 år, men hvis det nye system kommer i drift, kommer vi til at se en fejlprocent på 25, som vi gjorde det i 2006, så vi har rullet udviklingen tilbage, mener Bjørn B. Christiansen, der forudser, at der vil komme en mængde retssager.

Mange røde farver i tilstandsrapporter kan give usikre købere

Den helt store fordel ved tilstandsrapporter og el-installations-rapporter er, at det giver sælgeren af et hus mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, der betyder, at man fraskriver sig ansvaret for skjulte fejl og mangler. Ifølge Sikkerhedsstyrelsen bliver det ikke ændret med den nye ordning, da fejl og skader vil blive vurderet ud fra samme retningslinjer som hidtil.

Det frygter BFBE dog ikke er tilfældet. Brancheforeningen mener ikke, at det er klart, hvad farverne i det nye system vil dække – at farven rød ikke bare kan sidestilles med en K3’er - og det kan betyde, at der fx kan komme langt flere røde farver i tilstandsrapporten, end der ville have været K3’ere, fordi de bygningssagkyndige er usikre på, i hvilken kategori skaderne skal placeres, og for at undgå eventuelle retssager, hvis de har vurderet en skade forkert.

Kommer der mange røde farver i tilstandsrapporten, kan det betyde, at en mulig køber ikke tør købe huset.

Udfordringer i nye tilstandsrapporter

Henrik Bisp, fagekspert i byggeteknik og huseftersyn i Videncentret Bolius, har selv tidligere lavet tilstandsrapporter. Han mener, at det er en god idé at tilstandsrapporten får et ”facelift”, og at det kan blive nemmere at for huskøbere at vurdere skaderne i et hus. 

Men han ser også udfordringer i det nye system og mener, at det kan give problemer at vurdere, i hvilken farvekategori skaderne skal placeres. 

- Og som køber vil man så kun fokusere på de røde farver? I den nuværende tilstandsrapport vil man måske mere læse om, hvad skaden egentlig er. Som køber bør man stadig forholde sig til, hvad der står i rapporten og ikke kun farverne. Så skal du købe hus, og har du ikke byggeteknisk viden, så brug penge på en rådgiver, der kan gennemskue rapporterne, anbefaler Henrik Bisp.

Forbrugerrådet Tænk bakker ifølge dr.dk op om den nye huseftersynsordning.

Der bliver hvert år udarbejdet omkring 80.000 tilstandsrapporter og 55.000 elinstallationsrapporter.