Variabelt forrentede lån i realkreditselskabet

Du har mange muligheder med rentetilpasningslån – fx F1-lån, F5-lån eller F-Kort lån. Bliv klogere, før du vælger dit realkreditlån.

Hvad er et variabelt forrentet realkreditlån?

Et variabelt forrentet lån, også kaldet et rentetilpasningslån eller et F-lån, er et realkreditlån, hvor renten ændrer sig undervejs i løbetiden. Det betyder, at lånet kan blive billigere eller dyrere, når det skal rentetilpasses, i modsætning til et fastforrentet lån, hvor du altid ved, hvor meget du skal betale.

Alle fire realkreditselskaber, Nykredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit (tidligere BRF Kredit) har siden 1997-1998 tilbudt rentetilpasningslån. 

Ofte bliver lånene benævnt som F1- til F10-lån, hvor tallet angiver intervallet i år mellem hver rentetilpasning. Et F1-lån bliver eksempelvis rentetilpasset hvert år, et F3-lån rentetilpasses hvert tredje år, mens et F10-lån bliver rentetilpasset hvert 10. år.

Nogle realkreditselskaber tilbyder varianter af F-lånene, hvor eksempelvis ydelsen ligger fast, mens løbetiden kan ændres inden for maksimalt 30 år.

I 2013-2014 kom en ny form for variabelt forrentede lån på markedet, nemlig CITA-lånet, også kaldet F-Kort lån. Lånet rentetilpasses hvert halve år og er finansieret gennem en obligation med en løbetid på mellem 1 og 10 år.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Hvorfor vælge et variabelt forrentet realkreditlån?

Fordelen ved et realkreditlån med variabel rente er primært en lavere rente og større afdrag i de første mange år af lånets løbetid. Til gengæld må du leve med usikkerheden om den fremtidige rente, da renten både kan stige og falde, når lånet skal rentetilpasses.

Et rentetilpasningslån er specielt egnet til de boligejere som:

  • Kan tåle en stigning i den månedlige ydelse.
  • Tror på en stort set uændret rente.
  • Ikke ønsker mulighed for aktiv gældspleje.

Hvilket rentetilpasningslån har de højeste omkostninger?

Realkreditselskaberne har gennem de senere år løbende forhøjet deres gebyrer på F1-lånet, hvilket har gjort det tidligere så populære lån til en økonomisk outsider. En vigtig forklaring er realkreditselskabernes indførsel af kursskæring i 2012, som startede i det små med et fradrag i kursen på 0,05 procent. 

Siden er kursfradraget seksdoblet og udgør i dag i alle fire realkreditselskaber 0,30 procent. Samtidig har selskaberne løbende forhøjet bidragssatserne, hvilket især har ramt rentetilpasningslån med kort rentebinding som eksempelvis F1 og F2-lån.

Sammenlagt betyder det, at F1-lånet har den suverænt højeste omkostning til realkreditselskabet set i forhold til både et F-kort lån og et F-5 lån. 

Opgjort som et gennemsnit for de fire realkreditselskaber koster et afdragsfrit F1-lån 1,68 procent årligt i omkostninger til realkreditselskabet. Til sammenligning koster F-Kort lånet 1,26 procent, mens F5-lånet kun koster 1,22 procent. 

Er F1-lånet på vej ud?

Efter gennem mange år at have været danskernes foretrukne rentetilpasningslån, er F1-lånet i dag på vej ud af markedet og bliver i stigende grad overhalet af F-Kort lånet. 

Forklaringen er, at F1-lånet rummer en potentiel meget stor risiko under en refinansiering, hvis markedet er præget af finansiel uro. I den situation kan investorerne være ængstelige og forlanger sig kompenseret for deres frygt gennem meget høje renter. 

De høje renter rammer boligejerne på økonomien og kan efterfølgende true realkreditselskabets eksistens. Efter finanskrisen forsøgte realkreditselskaberne ved hjælp af ’stokkemetoden’ at drive F1-låntagerne over i andre lån med lavere refinansieringsrisici. Stokkemetoden indebar højere bidragssatser og indførelse af kursskæring i 2012 og efterfølgende en gradvis forhøjelse af kursskæringen til de gældende 0,3 procent.

Hverken Totalkredit eller Nordea Kredit tilbyder i dag F1-lån til nye låntagere, der i stedet henvises til enten F-kort eller lån med længere rentebinding.

Udviklingen hos Totalkredit kan ses som en indikation for hele sektoren. Totalkredit har opgjort udlånsmassen bestående af F1-lån og F-Kort lån og set på fordelingen mellem de to låntyper. Mens bestanden af F1-lån i 2014 stod for 100 procent af udlånet, er andelen i dag faldet til 34 procent.  

Hvad er kursskæring?

Ved refinansiering af et rentetilpasningslån, sælger realkreditselskabet nye obligationer. Provenuet fra salget benyttes til den fortsatte finansiering af boligejerens eksisterende realkreditlån.

Imidlertid får boligejeren ikke hele provenuet udbetalt i kraft af selskabernes såkaldte kursskæring. Hvis realkreditselskabet sælger en F1-obligation for 100 kr., får boligejeren kun 99,70 kr. udbetalt. De 30 øre går til realkreditselskabet.

Ved refinansiering beregner realkreditselskaberne sig et kursfradrag på 0,30 procent for F1-lån, mens normen for øvrige variabelt forrentede lån er 0,20 procent.

Da F1-lån refinansieres en gang om året, får boligejeren dermed en ekstraomkostning på 0,3 procent årligt, som skal lægges oven i renten.  

Hvilken rolle spiller løbetiden for omkostningerne?

Realkreditselskaberne fastlægger løbetiden – det antal år et lån løber over -  på F-Kort lånet alt efter den aktuelle markedssituation og selskabets egen kapitalstruktur. Officielt kan løbetiden på de bagvedliggende obligationer variere mellem 1 og 10 år. Indtil videre har realkreditselskaberne udstedt lånet med en løbetid på mellem tre og fire år, hvorefter lånet skal refinansieres

For boligejeren spiller løbetiden en vis rolle, da realkreditselskabet beregner sig en kursskæring (kursfradrag) på 0,2 procent for hver refinansiering. Hvis F-kort lånet refinansieres hvert år, løber der reelt 0,2 procent ekstra på i omkostninger hvert år. For et lån på en million kr. giver det en årlig udgift på 2.000 kr. Hvis lånet kun refinansieres hvert fjerde år, skrumper de ekstra omkostninger ind til 0,05 procent årligt svarende til 500 kr.

På din opgørelse fra Betalingsservice under posteringen til realkreditselskabet, finder du en beregning over kvartalets omkostning til kursskæring. Omkostningen beregnes ved at fordele kursskæringen over samtlige kvartaler frem til den kommende refinansiering.

Hvordan fastlægges renten på et F-Kort lån?

Renten fastlægges hver sjette måned og er sammensat af den såkaldte 6 måneders CITA-rente plus et rentetillæg. CITA står for Copenhagen Interbank Tomorrow/Next Average og er en såkaldt reference-rente, som kan benyttes ved regulering af udlånsrenten for virksomheder og private. Find CITA-renterne på Nasdaqs hjemmeside her

Rentetillægget er fastlagt ved udstedelse af lånet og ligger fast i obligationens løbetid. Tillægget udgør i marts 2019 ca. 0,30 procent, men svinger mellem de enkelte refinansieringsauktioner. Renten på et seks måneders CITA-lån udgør i runde tal minus 0,5 procent (marts 2019), hvorefter den samlede rente havner på ca. minus 0,22 procent, hvilket også er niveauet for et F1-lån.

Hvor meget koster et afdragsfrit rentetilpasningslån i gebyrer over 10 år?

I kraft af den årlige kursskæring på 0,3 procent og en relativ høj bidragssats kommer en boligejer med et afdragsfrit F1-lån af med flest omkostninger til realkreditselskabet. 

Opgjort over en 10-årig periode koster et lån på en million kr. 167.975 kr. i bidrag, tillæg for afdragsfrihed og kursskæring. Låner du i stedet pengene som et F-Kort lån, falder omkostningerne til 126.057 kr.

Billigst er et F5-lån, hvor omkostningerne havner på 121.975 kr. Til gengæld er renten på et F5-lån cirka 0,3 procent-point højere end på de to andre lån, hvilket sammenlagt gør F5-lånet lidt dyrere end F-Kort lånet, men lidt billigere end F1-lånet.

Hvor store prisforskelle er der mellem realkreditselskaberne?

Bortset fra F1-lånet er der ikke markante forskelle i omkostninger mellem de fire realkreditselskaber.

Overordnet set ligger landets to største banker, Danske Bank og Nordea, utrolig tæt på hinanden målt på omkostninger i procent. Et F1-lån koster fx 1,41 procent årligt i omkostninger til Realkredit Danmark, mens prisen hos Nordea udgør 1,45 procent.

Billigst er Jyske Realkredit ejet af Jyske Bank (Tidligere BRFkredit), hvor prisen for et F1-lån udgør 1,05 procent årligt, mens Totalkredit har 1,33 procent. Til gengæld tilbyder Jyske Realkredit som eneste selskab ikke noget F-Kort lån.

Hvor meget sparer du på et F-kort lån?

Har du et F1-lån, er det værd at overveje en udskiftning af lånet. Hos Nordea Kredit betaler du fx 1,45 procent i årlig omkostning til realkreditselskabet, mens omkostningerne falder til 0,92 procent på F-Kort lånet. Hos Totalkredit koster F1-lånet 1,33 procent i årlig omkostning og falder til 0,82 procent på F-Kort lånet.

Første års besparelse ved et lån på en million kr. udgør ca. 0,50 procent svarende til 5.000 kr. før skat og ca. 3.300 kr. efter skat. Da omkostningerne ved en omlægning af lånet løber op i ca. 10.000 kr., er besparelsen hentet hjem efter ca. tre år.

Som låntager bør det dog indgå i overvejelserne, hvor lang tid du regner med at beholde lånet. Hvis du er i en situation, hvor boligen måske skal sælges inden for et til to år, vil et F1-lån ofte være den bedste løsning, da du kan indfri F1-lånet til kurs 100 ved førstkommende refinansiering. Har du valgt et F-Kort lån, kan du kun indfri lånet til kurs 100 ved den næste refinansiering, der typisk finder sted ca. hvert tredje år.

Hvad er ulempen ved et F-Kort lån?

Da renten tilpasses hvert halve år, er lånet en anelse mere rentefølsomt end F1-lånet med årlig rentetilpasning. Det kan betyde, at renten, i perioder med finansiel uro, bliver lidt højere end på et F1-lån. 

Løbetiden på de bagvedliggende obligationer er normalt ca. tre år, men kan ændres ved den næste refinansiering til mellem 1 og 10 år. Med andre ord kender du kun løbetiden ved etablering af lånet.

I kraft af kursskæring ved hver refinansiering, bliver lånet dermed marginalt dyrere ved en hyppigere refinansiering end de tidligere nævnte tre år.

F1-lånet har endvidere den fordel, at du kan komme ud af lånet ved den årlige refinansiering til kurs 100, mens du kun kan komme ud af F-Kort lånet til kurs 100 ved refinansieringen, der typisk foregår hvert tredje år. 

Er F5-lånet et alternativ?

Går du efter en længere rentebinding, er F5-lånet et godt alternativ.  Ganske vist er lånet inklusive rente lidt dyrere end F-Kort lånet, men er ofte billigere end F1-lånet.

Af figur 2 fremgår det således, at omkostningerne inklusive rente, ved et F1-lån udgør 1,46 procent årligt, mens omkostningerne på et F5-lån er på 1,3 procent. Med andre ord sparer du penge ved at vælge et lån med fem år mellem rentetilpasningerne frem for et traditionelt F1-lån.

Selv ikke en rente på minus 0,22 procent på F1-lånet mod 0,08 procent på F5-lånet er i stand til at hamle op mod de høje omkostninger på det tidligere så populære F1-lån.

En ulempe ved F5-lånet i forhold til F1-lånet er en mindre fleksibilitet. F1-lånet giver dig mulighed for at indfri lånet til kurs 100 og mulighed for at skifte mellem afdragsfrihed og afdrag ved den årlige refinansiering. F5-lånet giver dig kun den mulighed hver femte år.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab