Lokalplaner beskriver, hvordan udviklingen af byggeriet og andre anlægsarbejder skal være i et afgrænset område. Lokalplaner kan både gælde større områder og enkelte ejendomme. Foto: Arkiv
Hvad er en lokalplan?
En lokalplan fastlægger, hvordan kommunen politisk har besluttet, at udviklingen skal være i et bestemt område. En lokalplan kan omfatte et afgrænset område som fx et villakvarter, et sommerhusområde, en bydel eller en konkret bebyggelse.
Bestemmelser i lokalplanen kan være yderligere begrænsende for, hvad og hvordan du må bygge end bestemmelserne i bygningsreglementet.
Lokalplanen erstattede i 1970'erne byplanvedtægterne som plandokument. De byplanvedtægter, som stadig gælder, har i praksis helt samme betydning som lokalplaner.
Lokalplanen kan fx fastlægge:
- Hvilke overordnede formål de enkelte områder, og hvad de enkelte ejendomme må eller skal bruges til, fx om det er boliger, erhverv, institutioner eller blandet.
- Hvilke bestemmelser der gælder for hvor og hvordan, der kan bygges nyt eller ændres på ejendommene eller området.
- Hvilke bestemmelser der gælder for bevaringsværdige bygninger, og hvilke bygninger der skal bevares.Hvordan de ubebyggede arealer skal anvendes og indrettes. Der kan også kan være bestemmelser for ubebyggede arealer og bevaring af beplantning eller enkelte træer, eller for udformning, type og udformning af hegn og hæk.
- Bestemmelser for udformningen af de enkelte huse, fx placering på grunden, tagformer, bebyggelsesprocent m.v.
- Hvilke materialer og farver der må anvendes i området.
- Placering og regler for udhuse, carporte, garager, hegn og beplantning.
Lokalplanens bestemmelser er gældende for, hvad der gives tilladelse til fra det tidspunkt, den er offentliggjort. Så snart et nyt lokalplanforslag er sendt i høring, er der midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Eksisterende bygninger der ikke ændres berøres ikke, selvom de er i strid med den nye lokalplan. Men så snart der ønskes ændringer af eksisterende byggeri, så er det bestemmelserne i den gældende lokalplan, der skal overholdes.
Lokalplaner indgår i et samlet system af politisk vedtagne planer, som omfatter planloven, landsplaner, regionsplaner, kommuneplaner og lokalplaner. De enkelte planer må ikke være i strid med planer på et højere niveau. En lokalplan må altså ikke være i strid med en kommuneplan. Der bliver løbende udarbejdet lokalplaner for alle områder i Danmark, og de planer der gælder kan løbende blive blive ændret eller afløst af nye.
Hvordan finder du ud af, om der er en lokalplan for dit område?
Du kan på ois.dk (Den offentlige informationsservers hjemmeside) indtaste en adresse og via den finde lokalplanen eller andre planer, der er gældende for den adresse. Du kan også få et overblik over planerne på planinfo.dk.
Derudover kan du på de enkelte kommuners hjemmeside finde en oversigt og et kort over både lokalplanforslag og de gældende lokalplaner. Hvis du er i tvivl, kan du henvende dig til teknisk forvaltning i kommunen og få oplyst, om dit område er omfattet af en lokalplan, og se, hvad der står i den.
Før du skal i gang med et større byggeprojekt, skal du altid undersøge, om dit projekt kan overholde bestemmelserne, hvis der gælder lokalplan eller andre bestemmelser for grunden.
Hvad sker der, hvis du ikke overholder lokalplanen?
Hvis du ikke overholder bestemmelserne i en lokalplan, der gælder for området, når du bygger nyt eller ændrer på forhold, der er omfattet af bestemmelserne i lokalplanen, er byggeriet ikke lovligt.
Du vil blive pålagt at lovliggøre byggeriet – enten administrativt, hvis der inden for rammerne kan gives tilladelse, eller fysisk ved for egen regning at ændre eller rive det ulovlige byggeri ned, så bestemmelserne overholdes.
Det er kun kommunen, der kan ændre lokalplaner. Foto: Torben Klint
Hvordan besluttes en ny lokalplan?
Når der skal udarbejdes et forslag til en ny lokalplan samt en redegørelse, der beskriver baggrunden for lokalplanen, er det kommunalbestyrelsen, der står for dette. I praksis er det dog teknisk udvalg og derfor egentlig teknisk forvaltning eller byplanafdelingen, der udarbejder forslaget og redegørelsen.
Før forslaget til den nye lokalplan kan vedtages af kommunalbestyrelsen, skal forslaget offentliggøres og sendes til høring blandt de berørte borgere, så de har mulighed for at komme med indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan kommunen vedtage den nye lokalplan.
Når der vedtages en ny lokalplan kan nogle af de servitutter, der er på den enkelte ejendom, blive ophævet og erstattet af bestemmelser i lokalplanen Herefter vil det være bestemmelserne i lokalplanen, der er gældende, og ikke de servitutter der er aflyst. Der kan dog stadig gælde andre privatretslige servitutter på de enkelte grunde og ejendomme.
Hvornår har kommunen pligt til at lave en lokalplan?
Kommunen har pligt til at lave en lokalplan, inden den kan give tilladelse til væsentlige ændringer i et bestående miljø. Det kan være større udstykninger, større nedrivninger eller større byggerier og anlægsarbejder.
Eksempler på ændringer, der kræver en lokalplan, er fx at der:
- Etableres et nyt boligområde.
- Anlægges en omfartsvej i en byzone.
- Opføres højhuse eller en større etagebebyggelse.
- Opføres større erhvervsbebyggelser eller bygninger til offentligt formål.
- Opføres hotelbyggeri og lign. i et sommerhusområde.
Kan en lokalplan ændres?
Det er muligt at ændre en lokalplan, hvilket oftest sker ved at kommunen vedtager en helt ny lokalplan. Lokalplanen må dog ikke stride mod kommuneplanen. Er der modstrid, skal kommuneplanen ændres med et tillæg, før den nye lokalplan kan vedtages.
Kan kommunen dispensere fra lokalplanen?
Kommunalbestyrelsen har visse muligheder for at give dispensation til mindre afvigelser fra bestemmelserne i en lokalplan, men kun hvis der er tale om mindre betydende fravigelser, som ikke er i strid med principperne i planen. Men det er altid den aktuelle kommunes vurdering af de konkrete forhold, der er afgørende. Det må aldrig stride mod hensigten med lokalplanen, og du kan ikke få tilladelse til at opføre byggeri, der strider mod lokalplanens bestemmelser.
En dispensation fra lokalplanen i forbindelse med en byggesag kan betyde, at naboerne bliver orienteret, og skal høres. Det er byggesagsafdelingen, der kan vurdere om en dispensationen kun har underordnet betydning eller hvilke personer og foreninger, der skal orienteres og høres. Der kan være krav om naboorientering/nabohøring, hvis byggeriet kræver dispensation fra byggelovgivningen eller planlovgivningen.
Hvad gælder, hvis dit område ikke er omfattet af en lokalplan?
Hvis dit område ikke er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt, betyder det i princippet, at der ikke er vedtaget en konkret plan for området ud over kommuneplanen. Kommuneplanen er sædvanligvis mere overordnet end en lokalplan. Men der kan være andre bestemmelser, der udover bygningsreglementet gælder for området.
En byplanvedtægt gælder på lige fod med en lokalplan, men er udarbejdet før 1977, hvor lokalplanloven trådte i kraft.
Derudover kan fx fredninger eller tinglyste servitutter sætte begrænsninger for, hvad du må gøre på din ejendom. En servitut kan defineres som en begrænsning af rettighederne over en fast ejendom.
