Lån til boligkøb

Skal du købe bolig, er der mange forskellige typer boliglån at vælge imellem. Hvilket boliglån, der passer til dig, afhænger bl.a. af, hvor risikovillig du er og hvor stor en opsparing, du har.

Boliglån er en jungle, så sæt dig grundigt ind i dine lånemuligheder før køb.

Sæt dig grundigt ind i tingene, før du beslutter, hvordan dit nye drømmehus skal finansieres. Der er stor forskel på boligån. Arkivfoto

Hvor dyr en bolig kan du købe?

Det er vigtigt, at du laver et budget over dine faste udgifter, når du skal finde ud af, hvor dyrt et hus du har råd til at købe. Din bankrådgiver kan hjælpe dig med at opstille et realistisk budget for, hvor meget du har råd til at sidde for om måneden.

Inden for det offentlige system opererer man med et rådighedsbeløb for et par uden børn på knap 10.000 kr. (2014-priser). Hvor stort et rådighedsbeløb, bankerne kræver, varierer dog.

Hvad er brutto- og nettoydelse?

I en boligs salgsopstilling er der beregnet en bruttoydelse og en nettoydelse. Du kan ikke være sikker på, at du kommer til at sidde med præcis de samme brutto- og nettoudgifter. Det afhænger bl.a. af, hvilken type lån du vælger.

  • Bruttoydelsen angiver den samlede udgift før skat til udgifter og omkostninger for realkreditlånet og et eventuelt sælgerpantebrev plus udgifterne til ejendomsskat, forsikringer og eventuelle fællesudgifter.
  • Nettoydelsen angiver den samlede udgift efter skat. Dvs., at renterne til lånet er trukket fra i skat. Din bank kan hjælpe dig med at beregne den præcise nettoudgift for dig, hvis du sender salgsopstillingen.

Salgsopstillingen indeholder også anslåede udgifter til el, vand og varme samt antenneafgift, men disse beløb er ikke indeholdt i nettoydelsen.

Vær opmærksom på, at det i nogle tilfælde kan være fordelagtigt at overtage sælgers lån i ejendommen. Få evt. en uafhængig rådgiver til at vurdere, om det er tilfældet i forbindelse med dit køb.

Inden du køber et hus, der er lidt for dyrt, er det en god idé at afprøve, om du også i virkeligheden kan holde ud at skulle spare på udgifterne. Prøv fx i et halvt år at leve for et mindre beløb, end du har til rådighed nu. Så kan du overbevise både dig selv og din bank om, at det ikke er noget problem for dig at skrue ned for forbruget.

Husk at sætte penge af til løbende vedligeholdelse af huset, fornyelse af hårde hvidevarer og tekniske installationer samt måske også til større istandsættelsesprojekter. Er der tale om et ældre hus vil et beløb omkring 100 kroner årligt pr. m2 være et godt udgangspunkt.

Overvej også, hvordan din situation forandrer sig i fremtiden. Har du fx planer om at gå på forældreorlov? Vil du gerne have mulighed for at sætte arbejdstiden lidt ned? Eller tage ud på en længere rejse? Sørg for, at der er taget højde for fremtidsplanerne i budgettet, fx gennem en opsparing.

Hvor meget må boligen koste?

Det er de færreste af os, der kan købe et hus kontant. Langt de fleste boligejere låner penge til at købe deres bolig for. Skal du låne hele beløbet til din bolig, har du som tommelfingerregel råd til at købe en bolig med en kontantpris på mellem 3 og 3,5 gange din husstands årsindkomst.

Har husstanden en årsindkomst på under 500.000 kr., bør du nøjes med at gange med 3, da de faste udgifter udgør en relativt stor andel af indkomsten.

Eksempler:

  • Er husstandsindkomsten på ca. 500.000 kr., kan du købe et hus til 1,5 mio. kr.
  • Er husstandsindkomsten på 1,5 mio. kr., kan du købe et hus til ca. 5 mio. kr.

Tommelfingerreglen gælder ikke, hvis du har anden gæld eller et særligt stort forbrug. Har du til gengæld opsparing eller friværdi i din nuværende bolig, kan du ved hjælp af disse midler få råd til et hus med en højere kontantpris.

Renten har desuden stor betydning for, hvor dyrt det er at låne pengene - jo højere renten er, jo dyrere er det at låne 1 mio. kr.

Hvilke boliglån findes der, når du vil købe bolig?

Når du skal låne penge til at finansiere din nye ejerbolig, bliver det samlede lånebeløb (kontantprisen) typisk stykket sammen af følgende elementer:

  • Et realkreditlån på op til 80 procent af husets værdi – eller 75 procent, hvis det er et sommerhus.
  • En udbetaling på mindst 5 procent af kontantprisen. 
  • Et evt. boliglån i banken på det resterende beløb.

Det er ikke muligt at finansiere køb af andelsbolig med et realkreditlån. Bankerne tilbyder derimod særlige andelsboliglån.

Økonomisk rådgivning af boligejer i forbindelse med boliglån. Lån til bolig.

Rådgivning og vejledning er en god idé, når du skal strikke dit boliglån sammen. Foto: Torben Klint

Realkreditlån

Når du skal investere i en ny ejerbolig, er der grænser for, hvor mange procent af dens værdi du kan finansiere gennem et realkreditlån. For almindelige boliger er grænsen 80 procent, for sommerhuse er den 75 procent, mens grænsen ved køb af en byggegrund er 40 procent.

Realkreditlånet er normalt den billigste form for finansiering af en bolig. Det skyldes, at realkreditselskabet får pant i dit hus, så de løber en minimal risiko, når de låner dig pengene. Det gør, at de kan tilbyde nogle mere favorable rentevilkår.

Udbetaling

Du skal typisk lægge en udbetaling på mindst 5 procent af kontantprisen.

Boliglån i banken

De næste 15 - 16 procent af husets samlede pris - kan du låne som et boliglån i banken. Det kaldes også efterfinansiering eller restfinansiering.

Et boliglån er dyrere end et realkreditlån, fordi banken ikke har den samme sikkerhed i boligen som realkreditselskabet. Restfinansieringen kan også finansieres med et sælgerpantebrev, hvor lånebetingelserne er skrevet direkte ind i pantebrevet.

Hvilke lån skal du vælge?

Når du skal optage nye lån, skal du tage stilling til, om du ønsker:

  • Variabel eller fast rente
    Lidt firkantet kan man sige, at du løber en større risiko for ubehagelige ændringer af din økonomi, hvis du vælger et lån med en lav, variabel rente og dermed en lav ydelse her og nu, end hvis du vælger et lån med en højere, fast rente.
  • Afdrag eller afdragsfrihed
    Ligegyldigt om du vælger et lån med fast eller variabel rente, har du mulighed for at vælge et afdragsfrit lån. Dvs. et lån, hvor du betaler renterne, men ikke afdrager på selve lånet. Et afdragsfrit lån er ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller skal lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån.
  • Lang eller kort løbetid
    Lån løber typisk over en periode på mellem 10 og 30 år. Jo kortere løbetid, jo hårdere slår udgiften til gebyrer og afgifter igennem på lånets, da du har færre år at betale låneomkostningerne tilbage i.

Du kan få din bankrådgiver eller evt. en uvildig rådgiver til at beregne den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper samt regne på, hvor meget ydelsen på lånet med variabel rente vil stige, hvis renten stiger.

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Beregning af boliglån ved boligkøb

Der kan være penge at spare ved at få en uvildig rådgiver til at hjælpe dig med at finde det rette boliglån ved at beregne den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper. Foto: Bigstockphoto

Umiddelbart er det svært at forudse, hvilken vej renten bevæger sig, og du bør derfor overveje, hvilken lånetype der passer bedst til netop din økonomi og dit temperament.

Som en tommelfingerregel skal dit budget hænge sammen, uanset om du vælger en finansiering med et fastforrentet lån med afdrag eller et lån med variabel rente med eller uden afdragsfrihed. Der skal være plads i budgettet og din økonomi til eventuelle rentestigninger.

Hver enkel bank har et samarbejde med et bestemt realkreditselskab, og når du skal låne til køb af bolig, får du typisk din bank til at strikke en samlet finansieringsløsning sammen til dig. Men det kan betale sig at undersøge tilbud fra forskellige banker og realkreditselskaber, da deres priser og vilkår varierer.

Hvilke gebyrer og andre omkostninger er der på lån til boligkøb?

Ud over renterne betaler du også en række gebyrer og andre omkostninger til bank, realkreditselskab og staten, når du låner penge. Det drejer sig om disse udgifter (2014-priser):

  • Et lånesagsgebyr til banken på mellem 2.000 og 4.000 kr.
  • Et gebyr til realkreditselskabet på typisk 2.000 kr. for ekspedition af tinglysningen.
  • Et tinglysningsgebyr til staten på 1.660 kr.
  • En tinglysningsafgift til staten på 1,5 procent af lånets størrelse.
  • Bidrag til realkreditselskabet. Bidragssatsen fastsættes efter, hvor stor en andel af din bolig du belåner. Jo højere en andel af huset der er belånt, jo højere er bidragssatsen.
  • Kursskæring på mellem 0,1 og 0,3 kurspoint. Kursskæring løber på, hver gang obligationer sælges. Dermed er det en engangsudgift ved et fastforrentet lån, mens det er en årlig udgift ved et F1-lån, som refinansieres en gang årligt.

Beregn selv din boligudgift

Inden du køber fast ejendom, er det en god ide at få et overblik over finansieringsmulighederne og den månedlige udgift ved at bo i boligen. Til det formål har redaktionen udarbejdet en boligfinansierings-beregner, som giver dig mulighed for at beregne ydelsen ved at justere på forskellige faktorer.

Har du en stor pose penge med fra et tidligere boligsalg eller i form af opsparing, kan du øge din udbetaling og måske helt fjerne den dyre boligfinansiering i banken.

Hvis du ønsker en standard-finansiering med 80 procent realkreditlån, en udbetaling på 5 procent og resten finansieret gennem et banklån, får du også nogle spændende muligheder.

Eksempelvis kan du overveje, at kombinere afdragsfrihed på realkreditlånet med en hurtig afvikling af det dyre banklån og dermed slippe billigere på langt sig.

Du kan også teste, hvor stor en rolle bankens rente spiller for din boligudgift ved at justere renten ned fra måske 6 procent til 4 procent.

Men den måske vigtigste overvejelse, som du bør gøre dig er, om du har tilstrækkeligt attraktive vilkår i din nuværende bank. Og her handler det først og fremmest om bidragssatser og bankens renter på dine forskellige lån.

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Klik her for at se beregnerens forudsætninger

  • Bidragssats er baseret på en belåningsgrad på enten 80 eller 60 pct. Ved lån på mellem 80 og 60 pct. er bidragssatsen beregnet som ved et 80 pct. belåning
  • Ved en belåningsgrad på 60 pct. og derunder er der indregnet en rabat i bidraget på 29 pct., hvilket udtrykker den gennemsnitlige rabat set i forhold til de gennemsnitlige satser
  • Bidragssatser er beregnet som et simpelt gennemsnit fra de fire realkreditselskaber i juli 2018. I bidragssatsen er ikke indregnet kursskæring, da denne omkostning indgår som en variabel omkostning ved etablering af realkreditlånet
  • Den månedlige ydelse udgør startydelsen ved optagelse af lånet
  • Ved banklån er valgt 12 terminer årligt. Ved realkreditlån er valgt 4 terminer årligt
  • Værdi af rentefradrag er sat til 33,6 procent, hvilket udtrykker landsgennemsnittet for negativ kapitalindkomst i form af renter på op til 50.000 kr. pr. person
  • Fastforrentet lån: Der er benyttet en 30-årig to-procent obligation
  • Ved afdragsfrihed på det fastforrentede lån er benyttet en kurs, der ligger 1,5 point lavere end kursen på lån med afdrag
  • Variable etableringsomkostninger på banklånet er sat til 2,5 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,5 procent og låneprovision på anslået 1,0 procent
  • Faste omkostninger på banklånet er anslået til 4.160 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.660 kr. samt gebyrer til banken
  • Variable etableringsomkostninger på realkreditlånet er sat til 0,725 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,5 procent samt kurtage og kursskæring på 0,35 procent til banken
  • Tinglysningsafgiften er reduceret til 0,375 procent, da der er indregnet 75 procent genbrug af tinglysningsafgift
  • Faste omkostninger på realkreditlånet er anslået til 8.760 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.660 kr. samt gebyrer til bank og realkreditselskab
  • Beregneren tager udgangspunkt i det størst mulige realkreditlån, hvorefter banklånet benyttes til at dække det resterende finansieringsbehov. Omkostninger til etablering af realkreditlånet indregnes kun i realkreditlånet i det omfang, at det samlede realkreditlån ikke overstiger grænsen på 80 hhv. 75 procent. Hvis det ikke er muligt at indregne omkostninger i realkreditlånet, bliver de automatisk indregnet i banklånet

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab