Lån til boligkøb

Skal du købe bolig, er der mange forskellige typer boliglån at vælge imellem. Hvilket boliglån, der passer til dig, afhænger bl.a. af, hvor risikovillig du er og hvor stor en opsparing, du har.

Boliglån er en jungle, så sæt dig grundigt ind i dine lånemuligheder før køb.

Sæt dig grundigt ind i tingene, før du beslutter, hvordan dit nye drømmehus skal finansieres. Der er stor forskel på boligån. Arkivfoto

Hvor dyr en bolig kan du købe?

Det er vigtigt, at du laver et budget over dine faste udgifter, når du skal finde ud af, hvor dyrt et hus du har råd til at købe. Din bankrådgiver kan hjælpe dig med at opstille et realistisk budget for, hvor meget du har råd til at sidde for om måneden.

Inden for det offentlige system opererer man med et rådighedsbeløb for et par uden børn på knap 10.000 kr. (2014-priser). Hvor stort et rådighedsbeløb, bankerne kræver, varierer dog.

Hvad er brutto- og nettoydelse?

I en boligs salgsopstilling er der beregnet en bruttoydelse og en nettoydelse. Du kan ikke være sikker på, at du kommer til at sidde med præcis de samme brutto- og nettoudgifter. Det afhænger bl.a. af, hvilken type lån du vælger.

  • Bruttoydelsen angiver den samlede udgift før skat til udgifter og omkostninger for realkreditlånet og et eventuelt sælgerpantebrev plus udgifterne til ejendomsskat, forsikringer og eventuelle fællesudgifter.
  • Nettoydelsen angiver den samlede udgift efter skat. Dvs., at renterne til lånet er trukket fra i skat. Din bank kan hjælpe dig med at beregne den præcise nettoudgift for dig, hvis du sender salgsopstillingen.

Salgsopstillingen indeholder også anslåede udgifter til el, vand og varme samt antenneafgift, men disse beløb er ikke indeholdt i nettoydelsen.

Vær opmærksom på, at det i nogle tilfælde kan være fordelagtigt at overtage sælgers lån i ejendommen. Få evt. en uafhængig rådgiver til at vurdere, om det er tilfældet i forbindelse med dit køb.

LÆS OGSÅ: 10 gode spareråd til førstegangskøbere

Inden du køber et hus, der er lidt for dyrt, er det en god idé at afprøve, om du også i virkeligheden kan holde ud at skulle spare på udgifterne. Prøv fx i et halvt år at leve for et mindre beløb, end du har til rådighed nu. Så kan du overbevise både dig selv og din bank om, at det ikke er noget problem for dig at skrue ned for forbruget.

Husk at sætte penge af til løbende vedligeholdelse af huset, fornyelse af hårde hvidevarer og tekniske installationer samt måske også til større istandsættelsesprojekter. Er der tale om et ældre hus vil et beløb omkring 100 kroner årligt pr. m2 være et godt udgangspunkt.

Overvej også, hvordan din situation forandrer sig i fremtiden. Har du fx planer om at gå på forældreorlov? Vil du gerne have mulighed for at sætte arbejdstiden lidt ned? Eller tage ud på en længere rejse? Sørg for, at der er taget højde for fremtidsplanerne i budgettet, fx gennem en opsparing.

Hvor meget må boligen koste?

Det er de færreste af os, der kan købe et hus kontant. Langt de fleste boligejere låner penge til at købe deres bolig for. Skal du låne hele beløbet til din bolig, har du som tommelfingerregel råd til at købe en bolig med en kontantpris på mellem 3 og 3,5 gange din husstands årsindkomst.

Har husstanden en årsindkomst på under 500.000 kr., bør du nøjes med at gange med 3, da de faste udgifter udgør en relativt stor andel af indkomsten.

Eksempler:

  • Er husstandsindkomsten på ca. 500.000 kr., kan du købe et hus til 1,5 mio. kr.
  • Er husstandsindkomsten på 1,5 mio. kr., kan du købe et hus til ca. 5 mio. kr.

Tommelfingerreglen gælder ikke, hvis du har anden gæld eller et særligt stort forbrug. Har du til gengæld opsparing eller friværdi i din nuværende bolig, kan du ved hjælp af disse midler få råd til et hus med en højere kontantpris.

Renten har desuden stor betydning for, hvor dyrt det er at låne pengene - jo højere renten er, jo dyrere er det at låne 1 mio. kr.

Hvilke boliglån findes der, når du vil købe bolig?

Når du skal låne penge til at finansiere din nye ejerbolig, bliver det samlede lånebeløb (kontantprisen) typisk stykket sammen af følgende elementer:

  • Et realkreditlån på op til 80 procent af husets værdi – eller 60 procent, hvis det er et sommerhus.
  • En udbetaling på mindst ca. 6-7 procent af kontantprisen. 
  • Et evt. boliglån i banken på det resterende beløb.

Det er ikke muligt at finansiere køb af andelsbolig med et realkreditlån. Bankerne tilbyder derimod særlige andelsboliglån.

LÆS OGSÅ: Det skal du vide, når du køber andelsbolig

Økonomisk rådgivning af boligejer i forbindelse med boliglån. Lån til bolig.

Rådgivning og vejledning er en god idé, når du skal strikke dit boliglån sammen. Foto: Torben Klint

Realkreditlån

Når du skal investere i en ny ejerbolig, er der grænser for, hvor mange procent af dens værdi du kan finansiere gennem et realkreditlån. For almindelige boliger er grænsen 80 procent, for sommerhuse er den 60 procent, mens grænsen ved køb af en byggegrund er 40 procent.

Realkreditlånet er normalt den billigste form for finansiering af en bolig. Det skyldes, at realkreditselskabet får pant i dit hus, så de løber en minimal risiko, når de låner dig pengene. Det gør, at de kan tilbyde nogle mere favorable rentevilkår.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Udbetaling

Du skal typisk lægge en udbetaling på 6-7 procent af kontantprisen. Hvis du ikke kan betale dem kontant, kan du muligvis låne pengene i banken, fx som et samlet boliglån, der også dækker restfinansieringen.

Boliglån i banken

De næste 14 procent af husets samlede pris - evt. 20 procent, hvis du ikke har mulighed for at lægge en kontant udbetaling - kan du låne som et boliglån i banken. Det kaldes også efterfinansiering eller restfinansiering.

Et boliglån er dyrere end et realkreditlån, fordi banken ikke har den samme sikkerhed i boligen som realkreditselskabet. Restfinansieringen kan også finansieres med et sælgerpantebrev, hvor lånebetingelserne er skrevet direkte ind i pantebrevet.

SE TEMA: Boliglån

Hvilke lån skal du vælge?

Når du skal optage nye lån, skal du tage stilling til, om du ønsker:

  • Variabel eller fast rente
    Lidt firkantet kan man sige, at du løber en større risiko for ubehagelige ændringer af din økonomi, hvis du vælger et lån med en lav, variabel rente og dermed en lav ydelse her og nu, end hvis du vælger et lån med en højere, fast rente.
  • Afdrag eller afdragsfrihed
    Ligegyldigt om du vælger et lån med fast eller variabel rente, har du mulighed for at vælge et afdragsfrit lån. Dvs. et lån, hvor du betaler renterne, men ikke afdrager på selve lånet. Et afdragsfrit lån er ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller skal lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån.
  • Lang eller kort løbetid
    Lån løber typisk over en periode på mellem 10 og 30 år. Jo kortere løbetid, jo hårdere slår udgiften til gebyrer og afgifter igennem på lånets, da du har færre år at betale låneomkostningerne tilbage i.

Du kan få din bankrådgiver eller evt. en uvildig rådgiver til at beregne den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper samt regne på, hvor meget ydelsen på lånet med variabel rente vil stige, hvis renten stiger.

Beregning af boliglån ved boligkøb

Der kan være penge at spare ved at få en uvildig rådgiver til at hjælpe dig med at finde det rette boliglån ved at beregne den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper. Foto: Bigstockphoto

Umiddelbart er det svært at forudse, hvilken vej renten bevæger sig, og du bør derfor overveje, hvilken lånetype der passer bedst til netop din økonomi og dit temperament.

Som en tommelfingerregel skal dit budget hænge sammen, uanset om du vælger en finansiering med et fastforrentet lån med afdrag eller et lån med variabel rente med eller uden afdragsfrihed. Der skal være plads i budgettet og din økonomi til eventuelle rentestigninger.

LÆS OGSÅ: Økonomiske rådgivere på bygge- og boligområdet

Hver enkel bank har et samarbejde med et bestemt realkreditselskab, og når du skal låne til køb af bolig, får du typisk din bank til at strikke en samlet finansieringsløsning sammen til dig. Men det kan betale sig at undersøge tilbud fra forskellige banker og realkreditselskaber, da deres priser og vilkår varierer.

LÆS OGSÅ: Boliglån i banken: Find det billigste

Hvilke gebyrer og andre omkostninger er der på lån til boligkøb?

Ud over renterne betaler du også en række gebyrer og andre omkostninger til bank, realkreditselskab og staten, når du låner penge. Det drejer sig om disse udgifter (2014-priser):

  • Et lånesagsgebyr til banken på mellem 2.000 og 4.000 kr.
  • Et gebyr til realkreditselskabet på typisk 2.000 kr. for ekspedition af tinglysningen.
  • Et tinglysningsgebyr til staten på 1.660 kr.
  • En tinglysningsafgift til staten på 1,5 procent af lånets størrelse.
  • Bidrag til realkreditselskabet. Bidragssatsen fastsættes efter, hvor stor en andel af din bolig du belåner. Jo højere en andel af huset der er belånt, jo højere er bidragssatsen.
  • Kursskæring på mellem 0,1 og 0,3 kurspoint. Kursskæring løber på, hver gang obligationer sælges. Dermed er det en engangsudgift ved et fastforrentet lån, mens det er en årlig udgift ved et F1-lån, som refinansieres en gang årligt.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab