Nyt boliglån på 1,5 procent dyrere end 2 procents-lån

Kursen på 2 procent lån er over 100, og det betyder, at lånet lukker. I stedet kan du vælge et 1,5 procents-lån, men trods lav rente er det ikke billigere.

Overvej den effektive rente på et fastforrentet lån, når du investerer i din bolig

Der er kun lille forskel på den effektive rente mellem et fastforrentet lån med en rente på 1,5 procent og et på 2 procent.

Står du foran at skulle finansiere et nyindkøbt hus med et fastforrentet realkreditlån, kan det lyde fristende med en fast rente på kun 1,5 procent de næste 30 år. Det gamle 2 procent-lån er nemlig lukket for ny-udstedelser, når kursen hopper op over 100, hvilket sker med jævne mellemrum i denne tid.

Men i praksis er forskellen på, hvad du skal betale om måneden for det gamle 2 procentlån og det nye 1,5 procent lån stærkt begrænset. Ganske vist er den pålydende rente 0,5 procentpoint lavere på det nye lån, men til gengæld er kursen væsentlig lavere, hvilket indebærer, at der ikke er den store forskel på den månedlige ydelse. 

Og faktisk bliver ydelsen efter skat en spids højere med det nye lån. Låner du eksempelvis en million kr., stiger den månedlige ydelse efter skat fra 3.557 til 3.602 kr., viser Bolius’ beregninger.  Årsagen til den lidt højere nettoydelse ligger i et højere afdrag, som ’æder’ fordelene ved en lidt lavere rente. Dertil kommer et lidt højere bidrag på grund af en stigende restgæld. 

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Vælg 2 procent-lån hvis muligt

Med så små forskelle i nettoydelsen på de to lån, vil det for de fleste låntagere ikke gøre den store forskel, om de vælger det ene eller det andet lån. På den anden side er der gode argumenter for, at vælge 2 procent-lånet, hvis det er muligt, lyder det fra cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

- For det første har vi stadig risiko for en vis indlåsningseffekt på det nye 1,5 procent-lån, selv om risikoen ikke er så så stor som tidligere. For det andet er 1,5 procent-obligationen mere kursfølsom, hvilket betyder, at restgælden vil øges, hvis renten fortsat falder. Den risiko har du ikke med 2 procent-obligationen, anfører han.

Indlåsnings-effekten indebærer en vis risiko for, at det kan være svært at komme ud af lånet til en fair kurs, hvis boligen skal sælges. I takt med stadig flere udstedelser af 1,5 procent-obligationer, vil risikoen for indlåsning dog på sigt forsvinde. 

Ellers gå efter 1,5 procent-lån

Når kursen på 2 procent-obligationen kravler over 100, bliver der lukket for udstedelser af 2 procents-lån. I så fald bør de fleste boligejere gå efter 1,5 procent-lånet, lyder det fra Christian Hilligsøe Heinig. Alternativet er nemlig den afdragsfrie version af 2 procent-lånet, hvilket koster et ekstra kurstab på halvandet point.

- Hvis to procent-obligationen med afdrag er lukket, har du mulighed for at vælge en afdragsfri to procent-obligation, men den har en kurs, der er halvandet kurspoint lavere end den ordinære 2 procent-obligation, så det er ikke så attraktiv en løsning. Men du kan selvfølgelig vælge dette lån og så fortsætte med at betale afdrag, siger han

Christian Hilligsøe Heinig peger i stedet på, at 1,5 procent-obligationen er et godt valg for den langsigtede låntager, der kan leve med risikoen for en vis stigning i restgælden, hvis renten skulle falde yderligere.

Sådan fungerer dit fastforrentede realkreditlån

Et fastforrentet realkreditlån er udstyret med en såkaldt kuponrente, som angiver renten på en obligation med en restgæld på eksempelvis 100 kr. I øjeblikket bliver en 30-årig obligation med en kuponrente på 1,5 procent handlet for 95,75 kr. 

Det betyder, at du modtager 95,75 kr. for hver obligation med en restgæld på 100 kr., som realkreditselskabet sælger for dig. Hvis du låner en million kroner, vil du således ’kun’ modtage 957.000 kr.

  • Hvis renteniveauet stiger, vil kursen på den fastforrentede obligation falde. Hvis kursen falder til eksempelvis 90, skal du stadig betale 1,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente stiger, da du jo stadig skal betale de nævnte 1,50 kr. i rente, men nu af et mindre beløb.
  • Hvis renteniveauet falder, vil kursen på den fastforrentede obligation stige. Hvis kursen stiger til eksempelvis 99, skal du stadig betale 1,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente falder, da du jo stadig skal betale de nævnte 1,50 kr. i rente, men nu af et større beløb.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab