Realkreditlån

Hvad er et realkreditlån, hvilke forskellige typer findes der, og hvordan skaber du overblik over, hvilket et du bør vælge? Bliv klogere her.

Rådgivning af boligejer i forbindelse med låneoptag.

Et realkreditlån er baseret på obligationer, og det er udbud og efterspørgsel på de finansielle markeder, der afgør, hvad det koster at låne. Foto: Tommy Verting

Hvad er et realkreditlån?

I modsætning til lån i banken er realkreditlån baseret på obligationer, og det er udbud og efterspørgsel på de finansielle markeder, der afgør, hvad det koster at låne. En obligation er et gældsbevis, hvori det nøje er aftalt, hvordan gælden betales tilbage og på hvilke vilkår.

Når du finansierer din bolig med et realkreditlån, udsteder realkreditselskabet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. De penge, der kommer ind ved salget, modtager du efter modregning af diverse omkostninger til realkreditselskabet og tinglysningsafgift til staten. 

Lommeregner til udregning af låneomkostninger.

Der findes et hav af forskellige realkreditlån, så sørg for at regne på de faktiske låneomkostninger, inden du vælger. Foto: Bigstockphoto.com

Hvad kan du finansiere med et realkreditlån?

Et realkreditlån anvendes typisk ved køb af ejerbolig eller til finansiering af byggeprojekter på eksisterende boliger.

Skal du investere i en ny ejerbolig, er der grænser for, hvor mange procent af dens værdi du kan finansiere med et realkreditlån.

For almindelige boliger er grænsen 80 procent, for sommerhuse er den 75 procent, mens grænsen ved køb af en byggegrund er 40 procent.

Resten af boligens kontantpris skal du enten lægge som kontant udbetaling eller låne i banken.

Har du et realkreditlån i forvejen, og står du over for at skulle investere i forbedringer af boligen, kan du undersøge, om der er plads til at optage et ekstra realkreditlån inden for 80 procent af vurderingen af din ejendom – dvs. et lån i boligens friværdi.

Da et realkreditlån er billigere end et boliglån i banken, vil det ofte være en god løsning. 

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Hvilke former for realkreditlån findes der?

Når alle varianterne tælles med, findes der i dag over 100 forskellige realkreditlån.
Lånene kan overordnet opdeles i 2 typer:

  • Fastforrentede lån, der både fås i form af obligationslån og kontantlån. Begge varianter er baseret på obligationer.
  • Variabelt forrentede lån i skikkelse af F1 til F10-lån og lån med renteloft. I 2013 blev en ny låntype introduceret, nemlig CITA-lånene. Disse lån finansieres gennem en 3-årig obligation, og renten justeres hvert halve år. Ydelsen på et CITA-lån er ofte lidt lavere end et F1-lån, som belastes af den årlige kursskæring under refinansieringen.
  • De fleste lånetyper kan kombineres med afdragsfrihed i op til 10 år. Løbetiden på realkreditlån går op til 30 år. 
Har du svært ved at finde rundt i mængden af realkreditlån, kan du overveje uvildig rådgivning.

Har du svært ved at finde rundt i mængden af realkreditlån, kan du overveje uvildig rådgivning. Foto: Bigstockphoto.com

Mange af lånene ligner hinanden, men oftest er der forskelle i de enkelte låns vilkår og betingelser, fx varierer indfrielsesvilkår og mulighederne for afdragsfrihed. Derfor kan det virke uoverskueligt at vælge realkreditlån.

Hvordan vælger du realkreditlån?

Når du skal vælge realkreditlån, er der mange ting, du skal være opmærksom på. Det vigtigste er, at du vælger dit lån på et så oplyst grundlag som muligt og ikke lader dig begrænse af produktudbuddet i ét realkreditselskab.

Det er meget individuelt, hvilket realkreditlån der er optimalt, og under alle omstændigheder er det en god idé med en grundig rådgivning. Hvis du selv vil gå på opdagelse i de mange forskellige lånetyper, kan du søge inspiration flere forskellige steder.

Prøv fx:

  • Realkreditselskabernes hjemmesider
    Her finder du masser af information, og kunsten består i at vurdere fordele og ulemper i forhold til dit lånebehov. Det kan være vanskeligt, da det er svært at afgøre, hvad der er reklame og hvad der er reel information. Du kan også besøge selskabernes brancheorganisation:

Overvej uvildig rådgivning
Vil du være sikker på at få en objektiv vurdering af fordele og ulemper i forhold til din privatøkonomi og dit lånebehov, bør du vælge en uvildig rådgiver, som ikke har økonomiske interesser i dit valg af lån.

  • Variabel eller fast rente?
  • Afdrag eller afdragsfrihed?

Variabel eller fast rente

Lidt firkantet kan man sige, at du løber en større risiko for ubehagelige ændringer af din økonomi, hvis du vælger et lån med en lav variabel rente og dermed en lav ydelse her og nu, end hvis du vælger et lån med en højere fast rente.

Rentestigninger vil få ydelsen på lån med variabel rente til at stige, og du bør have plads i din økonomi til sådanne stigninger.

Med et fast forrentet lån kender du derimod din ydelse de næste 30 år, medmindre du i lånets løbetid vælger at omlægge lånet eller sælger boligen. Denne sikkerhed betaler du til gengæld ekstra for i form af højere renter.

 

Fastforrentede lån

Fastforrentede lån kan optages som enten obligationslån eller kontantlån. Når du låner penge til din bolig som et obligationslån, sker der i princippet det, at realkreditselskabet sælger obligationer for det beløb, du låner. Banken kan som regel ikke sælge obligationerne til kurs 100. Obligationernes kurs ændres hele tiden, i takt med at renten stiger eller falder.

Kursen har betydning for, hvor stort et lån du skal optage for at kunne betale sælgeren den fastsatte kontantpris. Obligationskursen kan nå at ændre sig i de uger, der går, fra du har fået tilbudt obligationslånet, til du får pengene udbetalt. Det kan være nervepirrende at følge kurserne i den periode, fordi den endelige kurs kan betyde en del for din månedlige udgift.

På den anden side bør effekten af kursudviklingen ikke overdrives, da den månedlige nettoydelse kun ændrer sig marginalt i takt med kursændringerne. Falder kursen på en 2-procent obligation fra 97,5 til 95, stiger den månedlige nettoydelse med cirka 100 kr. ved et lån på 1 million kr. Kursfaldet indebærer, at låntager får cirka 26.000 kr. mindre udbetalt ved kurs 95 end ved kurs 97,5.

For at undgå dårlig nattesøvn kan du vælge at låse kursen på lånet fast. Prisen for en kurssikring er sammensat af et kursfradrag og gebyr på typisk 600 – 800 kroner.

Falder renten, kan du indfri til kurs 100, selvom obligationens kurs er steget til over kurs 100. Du har også mulighed for at indfri dit lån til den aktuelle kurs. Det betyder, at er renten steget - og kursen på dit lån dermed faldet - kan du nedbringe din restgæld ved en såkaldt konvertering. 

Vælger du et fastforrentet lån, kender du de månedlige omkostninger.

Vælger du et fastforrentet lån, kender du de månedlige omkostninger. Foto: Emilia Stasiak

Med variabel rente, kan du risikerer, at renten - og dermed også din månedlige ydelse - pludselig stiger.

Med variabel rente, kan du risikerer, at renten - og dermed også din månedlige ydelse - pludselig stiger. Foto: Bigstockphoto.com

Denne mulighed har du ikke med et kontantlån, da en eventuel kursgevinst her vil blive beskattet.
Kontantlånet er typisk lidt billigere end obligationslånet, men giver altså ikke samme indfrielsesmuligheder og anvendes derfor ikke særlig meget af private boligejere.

Variabelt forrentede lån

Lån med variabel rente har flere forskellige navne. De kaldes bl.a. flexlån, rentetilpasningslån og tilpasningslån. Denne type lån har normalt en lavere ydelse end de fastforrentede lån. Til gengæld afhænger ydelsen af den aktuelle rente.

Falder renten, bliver ydelsen lavere. Omvendt bliver ydelsen højere, hvis renten stiger. Du kender altså ikke den præcise ydelse på lånet, og derfor er lån med variabel rente mere usikre end fastforrentede lån.

Der findes flere forskellige typer lån med variabel rente. F1-lån rentetilpasses hvert år, mens F3- og F5-lån tilpasses henholdsvis hvert tredje og hvert femte år. F1-lån var tidligere den billigste lånetype, men i dag vil F3-lånet ofte være den billigste løsning. Årsagen er en relativ høj bidragssats på F1-lånet og en relativ høj udgift til kursskæring ved den årlige refinansiering.

Hvis du skal vælge mellem F1, F3 og F5, bør du bl.a. vurdere sandsynligheden for, at du skal indfri dit lån i løbet af rentetilpasningsperioden, fx fordi du skal flytte. Er renten faldet i mellemtiden, kan det nemlig blive dyrt at indfri lånet, da kursen kan komme over 100.

Du bør derfor vælge et flexlån med kort interval mellem rentetilpasningerne, hvis der er risiko for, at du skal flytte inden for den periode, rentetilpasningen gælder.

I 2013 kom en ny form for variabelt forrentet lån på markedet, nemlig CITA-lånet, også kaldet FlexKort-lån. Dette lån rentetilpasses hvert halve år og er finansieret gennem en 3-årig obligation.

P-lån er en særlig type af rentetilpasningslån, hvor kun en aftalt procentdel af lånet – eksempelvis 10 procent - rentetilpasses hvert år. Din risiko som låntager er dermed mindre end på et almindeligt F1-lån, men højere end på et F10-lån.

LÆS OGSÅ: Lån til boligkøb

Du kan vælge afdragsfrihed i en periode, hvis du ikke har råd til både at betale renter og nedbringe din gæld. Foto

Du kan vælge afdragsfrihed i en periode, hvis du ikke har råd til både at betale renter og nedbringe din gæld. Foto: Bigstockphoto.com

Afdrag eller afdragsfrihed?

Ligegyldigt om du vælger et lån med fast eller variabel rente, har du mulighed for at vælge et afdragsfrit lån. Det vil sige et lån, hvor du betaler renterne, men ikke afdrager på selve lånet. De afdragsfrie lån blev lanceret 1. oktober 2003, og indtil for få år siden har flere og flere danskere benyttet sig af muligheden for ikke at afdrage på gælden i en periode. Siden september 2013 er andelen af udestående lån med afdragsfrihed dog faldet støt og kravlede i oktober 2016 under 50 pct.

Et afdragsfrit lån er ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån.
Den sidste mulighed forudsætter dog, at huspriserne ikke er faldet. I tilfælde af et fald i huspriserne, vil det gamle lån ikke kunne rummes inden for lånegrænsen på 80 procent, hvilket indebærer, at realkreditselskabet ikke kan refinansiere hele lånebehovet.

Afdragsfrie lån er mest sikre i perioder, hvor huspriserne er støt stigende. Her vil du langsomt oparbejde en friværdi, selvom du ikke betaler af på din gæld. I perioder, hvor huspriserne falder, er afdragsfrie lån mindre sikre. Du kan nemlig risikere, at husets værdi falder så meget, at gælden på et tidspunkt vil overstige husets værdi. 

SE TEMA: Salg af bolig

Hvordan optager du et realkreditlån?

Du skal først lånegodkendes til et realkreditlån. Det foregår ved, at realkreditselskabet laver en kreditvurdering, hvor du eksempelvis kan du blive bedt om at aflevere kopier af lønsedler, årsopgørelser og et budget.

Herefter skal du have et tilbud på det lån, du foretrækker. Når det er på plads, skal du tage stilling til, om kurserne på obligationerne skal låses fast, indtil lånet udbetales. Bliver de det, risikerer du ikke, at en rentestigning medfører højere ydelser. Vær dog opmærksom på, at en fastlåsning af kursen koster et fradrag i den aktuelle dagskurs og i nogle tilfælde et fast gebyr.

Hvor dyrt er realkreditlån sammenlignet med andre finansieringsformer?

Realkreditlån er som hovedregel den billigste måde at finansiere din ejerbolig på. Har du allerede hus, ejerlejlighed eller fritidshus, har du også mulighed for at belåne en eventuel friværdi.

I praksis sælger realkreditselskaberne obligationerne i store puljer - på den måde opnår de den bedst mulige pris. Handel med obligationer sker på de finansielle markeder, og minder på mange måder om kæmpemæssige auktioner. Jo flere der er interesserede i obligationerne, des højere bliver prisen. 

Hvad består et realkreditlåns terminsydelse af?

Terminsydelsen på et realkreditlån er den månedlige udgift til lånet og består af afdrag, rente og bidrag.
Bidraget udgør en procentdel af restgælden og er realkreditselskabets løbende indtjening på lånet.

Bidragssatsen afhænger dels af lånetypen og dels af, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt.
Realkreditselskabet sender afdrag og renter videre til dem, der har købt obligationerne. På den måde er realkreditselskabet bindeleddet mellem dig og investorerne.

Foruden den aftalte rente afhænger prisen - eller kursen - af, hvor lang tid investorerne skal undvære deres penge, og af, hvor stor sikkerhed der er for, at de får alle deres penge tilbage. Den sikkerhed er stor, dels fordi realkreditselskabet har pant i boligen, og dels fordi der er fastsat en øvre grænse for, hvor stor en andel af boligens værdi der må belånes.

Hvad betyder kursen på obligationerne?

Når obligationerne sælges, gælder det i lighed med alle andre varer om at få solgt dem til den højeste pris (kurs). På den måde minimerer du din gæld og dermed ydelsen. Det er også billigere, hvis renten efterfølgende falder, og du skal konvertere eller på anden måde indfri dit lån.

Når renten falder, stiger kursen på obligationerne. Det modsatte gælder når renten stiger - forklaringen kommer lidt senere. 

Kursens betydning ved optagelse af lånet

Hvis realkreditselskabet sælger for 1 mio. kr. obligationer, og investorerne vil købe obligationerne til kurs 96, får du 960.000 kr. udbetalt. I praksis får du mindre udbetalt, da du skal betale omkostninger til staten og realkreditselskabet. Da du skal afdrage 1 mio. kr., men kun får 960.000 kr., har du et kurstab på 40.000 kr.

Vælger du en obligation med en rente på 5 procent, og investorerne vurderer, at 5 procent er en passende rente, er de villige til at købe obligationerne til kurs 100 eller ganske tæt på kurs 100.
Det er mest fordelagtigt, at låne til en kurs, der ligger så tæt på 100 som muligt.

Hvis renten stiger:

  • Mener markedet, at 5 procent i rente er for lidt, vil investorerne ikke betale fuld pris (kurs 100) for obligationen. Måske vil markedet kun betale 96 kroner for en obligation til 100 kr. Da renten fortsat udgør 5 procent af de 100 kr., og låntager skal betale 100 kr. tilbage, modtager investor dermed reelt et højere afkast, hvilket svarer til den aktuelle markedsrente.

Hvis renten falder:

  • Accepterer markedet i stedet en lavere rente end 5 procent, kryber obligationen over kurs 100, og der vil ikke længere blive udstedt lån i obligationsserien. I stedet åbner en ny serie, som typisk vil have en nominel rente på 4 procent.

Kursens betydning ved indfrielse af lånet

De fleste fastforrentede obligationer er konverterbare og kan altid indfries til en på forhånd aftalt kurs. For de fastforrentede obligationer gælder, at de kan indfries til kurs 100, og tilsvarende kan de fleste lån med renteloft indfries til kurs 105.

Indfrielse af en obligationsgæld svarer til, at du tilbagekøber obligationerne. Som ved ethvert køb gælder det om at få varen billigst muligt, og derfor gælder det også om at indfri lånet til den lavest mulige kurs.

Har du optaget et fastforrentet lån til kurs 96, kan du højest komme til at indfri det til kurs 100 - altså 4 kurspoint højere, end du optog lånet til. Det svarer til 40.000 kr. for hver million, du skylder på lånet.

Har du i stedet optaget lånet til kurs 93, risikerer du at komme til at indfri lånet 7 kurspoint højere, hvis kursen stiger i løbet af lånets løbetid. 

LÆS OGSÅ: Køb af bolig

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab