Få styr på reglerne for virksomhed i egen bolig

At drive virksomhed hjemmefra kan have mange fordele. Udfører du kontorarbejde, kan du bl.a. starte din egen virksomhed op hjemmefra relativt billigt og simpelt, hvis du blot har et skrivebord, en computer og en telefon – og du slipper for at bruge tid og penge på transporten til og fra en arbejdsplads. 

Driver du butik eller produktionsvirksomhed, har du også kort afstand til dit arbejde. Men reglerne er til gengæld mere omfattende, og det er langt fra sikkert, at det i det hele taget er tilladt at drive denne type virksomhed fra dit private hjem. Der vil fx typisk være forbud mod at drive butik fra boligområder, ligesom håndværksvirksomheder og produktionsvirksomheder som regel henvises til særlige områder i kommunen.

Denne artikel omhandler primært det at drive liberalt erhverv fra sit private hjem, hvilket omfatter serviceydelser såsom at have en klinik, yde rådgivning, have en mindre webshop eller tilbyde børnepasning. 

Må alle drive virksomhed i deres hjem?

I de fleste tilfælde kan du godt drive liberalt erhverv fra boligen, hvis du følger visse regler. Der kan dog sagtens være forbud samt særregler for, hvilken type virksomhed, du må drive. Derfor bør du altid tjekke eventue servitutter på grunden, gennemgå lokalplanen og konsultere kommunens tekniske forvaltning, hvis du er det mindste i tvivl. 

I landzone må du som udgangspunkt kun drive erhverv, der har at gøre med jordbrug, skovbrug og fiskeri. Nogle kommuner giver dog tilladelse til forskellige erhverv i nedlagte landbrugsbygninger og fx nedlagte skoler og mejerier. Det kan være både håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker, lager og kontor. Oftest er betingelsen, at det sker inden for de eksisterende bygninger og uden ombygning og tilbygninger i væsentligt omfang. Hvis du skal opføre nyt byggeri, skal du både søge landzonetilladelse og byggetilladelse.

Bor du til leje og har en almindelig lejekontrakt, skal du have tilladelse af din udlejer, hvis du vil drive liberalt erhverv. Der kan nemlig være forbud eller restriktioner, som betyder, at du fx godt må drive enkeltmandsvirksomhed fra et skrivebord, men derimod ikke må indrette fx en klinik.

Ejer du en ejerlejlighed eller en andelsbolig, bør du ligeledes afklare med ejer- eller andelsforeningen, i hvilket omfang det er tilladt at drive virksomhed.

Hvilke krav er der til indretning af erhverv i egen bolig?

Når det kun er dig selv og fx husstandens øvrige medlemmer, som arbejder fysisk i virksomheden, gælder de samme regler for indretningen, som gælder for boligen i almindelighed. Du må altså godt sidde henslængt i sofaen med den bærbare, mens du arbejder, da din arbejdsplads ikke skal overholde nogle specifikke krav. 

Hvornår er noget bolig og hvornår er det erhverv?

Afgrænsningsforholdet mellem det, der udgør erhverv, og det der udgør resten af din bolig, er noget af det vigtigste at have styr på. En ejendom, der både bruges til bolig og erhverv kaldes skatteteknisk en blandet ejendom.

Hovedreglen er, at du ikke kan afregne udgifter til vedligeholdelse og drift af lokaler over din virksomhed, hvis arealet både benyttes privat og til erhverv på samme tid. Hvis det areal, du driver erhverv fra, fx også bruges til gennemgangsareal, vil det betragtes som beboelse. Typisk vil det være nemmest at få godkendt et areal til udelukkende at være erhverv, hvis det har separat indgang og i øvrigt ikke er indrettet med karakter af at kunne anvendes til beboelse.

Hvis mere end 25 procent af boligen anvendes udelukkende til erhverv, kan der foretages en vurdering af fordelingen mellem bolig og erhverv, hvorved udgifter til drift kan køres over virksomheden. Ligeledes vil ejendomsværdien blive bestemt ud fra fordelingen mellem beboelse og erhverv, hvilket har betydning for selve beskatningen af ejendommen. 

Det er kommunens tekniske forvaltning, der foretager vurderingen.

Inden du kontakter din kommunes tekniske forvaltning, bør du konsultere en skatterådgiver eller revisor, der kan hjælpe dig med at vurdere, hvorvidt den del af boligen, du driver erhverv fra, kan betragtes som erhverv.

Hvis mindre end 25 procent af din bolig anvendes til erhverv

Hvis din erhvervsandel udgør mindre end 25 procent af arealet af boligen, kan du i visse tilfælde også få fradrag for ejendommens udgifter.

Den væsentligste forskel mellem en erhvervsdel, der udgør mindre end 25 procent af arealet af boligen og en erhvervsdel der udgør mere end 25 procent af arealet af boligen er, at du ikke skal have foretaget en opdelingsvurdering, hvis erhvervsdelen udgør mindre end 25 %. Og dermed får boligen prædikatet ’blandet ejendom’.

Så selv om kommunen godkender, at du driver erhverv i lokalet, vil boligens erhvervsdel fortsat blive stående som bolig i BBR-registret, når det er under 25 procent. Dermed bliver der ikke tale om, at du skal betale skat af en evt. værdistigning ved salg af ejendommen.

Er du lønmodtager og driver din virksomhed som bibeskæftigelse er det væsentligt sværere at opnå fradrag, end hvis du har lokaler, der udelukkende bliver anvendt til erhverv.  

Det vil altid være en konkret vurdering af den specifikke virksomhed, der afgør, om du kan få fradrag.

Skattefradrag

Hvis du opfylder betingelserne for at drive virksomhed i boligen, kan du forholdsmæssigt få fradrag for ejendommens udgifter. Det gælder udgifter til el, vand, varme, ejedomsforsikring, ejendomsskat, ejendomsværdiskat og vedligeholdelse af ejendommen med undtagelse af forbedringer. Forbedringer er undtaget, da ejendommen stadig betragtes som beboelse og derved kan sælges skattefrit.

Hvis du er i tvivl om, hvor mange af boligens udgifter, du kan trække fra i skat, kan du bestille et servicebesøg af SKAT eller bede SKAT om bindende svar på dine spørgsmål.

Må jeg ombygge dele af min bolig til erhverv?

Da du i udgangspunktet ikke må foretage væsentlige ændringer på boligen, som ændrer dens karakter af beboelse, er det en god idé at gå i dialog med kommunen, hvis du har behov for at bygge om. 

Du skal altid ansøge kommunen, hvis bygningsarbejdet omfatter ændret anvendelse, udvidelse af arealet eller kloakering. Indretning af et udhus til kontor er en ændret anvendelse. Inddragelse af et loft til beboelse eller kontor betragtes er en udvidelse af arealet.

Hvis du fx ombygger et udhus til kontor og får byggetilladelse til at drive erhverv i det, vil du nok blive overrasket, når du tjekker din næste BBR-registrering. Her vil det ikke længere stå som udhus, men heller ikke være ændret til erhverv. Det vil nemlig nu være registreret som en del af din bolig, hvis det altså er under 25 procent af ejendommens samlede areal. Kun hvis erhvervsdelen bliver på mere end 25 procent, skal ejendommen opdeles i en privat del og en erhvervsdel jf. tidligere afsnit om blandet ejendom.

Hvad gør jeg med skiltning og parkering?

Når du vil slå et skilt op for at reklamere for din virksomhed, har du i en landzone meget begrænsede muligheder for skiltning. Du må dog gerne bruge henvisningsskilte til din virksomhed efter særlige retningslinjer fra kommunen. Hvis du driver erhverv fra en bolig, der ligger i et byområde, skal du altid tjekke med kommunen, hvad der er tilladt i dit område. Der vil typisk være krav til både størrelsen og placeringen af skilt.

Hvis du indretter erhverv i din bolig, er der næppe nogen, der tænker over, om du optager parkeringspladser i området. Men hovedreglen er, at parkering foregår på egen grund. Har du brug for kundeparkering, vil du kunne blive pålagt at skulle etablere parkeringspladser på egen grund.

Hvordan skal du forsikre dig som selvstændig i egen bolig?

Som selvstændig erhvervsdrivende får du ansvar for din egen sygeforsikring og forsikring af virksomhedens inventar. Det er i udgangspunktet ikke lovpligtigt at være erhvervsforsikret, hvis du blot driver enkeltmandsvirksomhed, er eneste ansatte og udelukkende arbejder hjemme fra skrivebordet. 

I nogle erhverv kan der sagtens være lovpligtige forsikringer. Hvis du fx har firmabil, kræver det typisk en ansvarsforsikring, og visse typer rådgivning kræver en rådgiverforsikring, mens andre forsikringer kan tegnes, alt efter hvad du har behov for. 

Udgifterne til en forsikring, der kun vedrører erhvervet, kan fratrækkes fuldt ud i virksomheden, men hvis den vedrører en bolig med erhvervsdel (husforsikringen), skal den fratrækkes forholdsmæssigt.

Du bør som minimum få en vurdering fra dit forsikringsselskab, om din virksomhed er omfattet af lovpligtige forsikringer. Selvom det viser sig, at den ikke er, kan det alligevel være en rigtig god idé at være forsikret, fx forsikring af arbejdsskader. 

Det kan ofte betale sig at bruge noget tid på at sammenligne forsikringstilbud, da priserne kan variere. Har du behov for at forsikre både dig selv og inventar, tilbyder nogle forsikringsselskaber pakkeløsninger.