Køb af byggegrund

Der er en del love og regler, du bør være opmærksom på, og som kan være afgørende for, om du kan bygge det hus du ønsker, hvis du skal købe grund og bygge hus.

Love og regler ved køb af byggegrund og byggeri af nyt hus.

Sørg for at undersøge de gældende love og regler grundigt, inden du køber grund - ellers kan der hurtigt blive sat en stopper for dine byggeplaner, hvis du overser noget vigtigt. Foto: Mike Fedorov.

Hvordan køber man en byggegrund?

Oftest  handles grunde på grundlag af en købsaftale, der er udarbejdet af en ejendomsmægler. Med udgangspunkt i købsaftalen bliver der typisk af parternes advokater – men også i nogle tilfælde ved hjælp fra ejendomsmægleren, udarbejdet et skøde, som skal skrives under af parterne.

Pantebrevet bliver hovedsageligt udarbejdet af banken eller af et realkreditinstitut.

Hvis der ikke er en ejendomsmægler med under handelen, kan du få din advokat til at lave papirarbejdet for dig.

Rent juridisk er der ikke nogen forskel på, om den grund, du køber, er til et helårshus eller et sommerhus. Men der kan være forskel på anvendelsen af grunden i forhold til lokalplanen. Derudover vil der også være forskel på mulighederne for eksempelvis tilslutning til kloak, forsyningsledninger, tilslutningsafgifter, renovation osv. I hvert enkelt tilfælde anbefales det derfor, at du kontakter kommunen og hører nærmere om de specifikke forhold.

I det hele taget bør du indhente så mange oplysninger som muligt om den grund, du gerne vil købe, inden du skriver under på en købsaftale, da du som køber har pligt til undersøge forhold, der kan have betydning for din fremtidige brug af grunden. Ligeledes har sælger også pligt til at oplyse alt, hvad han/hun ved om grunden.

Hvilke love og regler gælder for grunde?

Lokalplaner kan begrænse mulighederne for bygge væsentligt

Lokalplaner kan begrænse mulighederne for at bygge. Foto: Torben Klint.

Der er flere love og regler, som kan begrænse, hvad du må med en grund:

  • Lokalplan
  • Servitutter
  • Fredningsloven
  • Naturbeskyttelse

Lokalplan

En lokalplan fastlægger udviklingen i et bestemt område. Den kan gælde et større område eller en enkelt ejendom.

Lokalplanen kan bestemme følgende:

  • Hvad området og bygningerne skal bruges til.
  • Hvor og hvordan der skal bygges nyt.
  • Hvilke bygninger der skal bevares.
  • Hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.
  • Bebyggelsesprocenten.
  • Afstand til skel og vej.
  • Bebyggelseshøjden.
  • Materialevalg (der kan være krav om særlige materialer).

Lokalplanen skal altid følges. Det kræver dispensation at fravige lokalplanen.

LÆS OGSÅ: Lokalplaner

Servitutter

Servitutter eller deklarationer, som de i nogle sammenhænge kaldes, er også bestemmelser, der begrænser en ejers rettigheder over sin grund. Servitutter angiver som oftest, hvem der har ret til at kræve bestemmelserne overholdt. En servitut kan omhandle de samme punkter som en lokalplan, dvs. forhold som fx materialevalg, byggelinjer mv.

LÆS OGSÅ: Digital tinglysning

Fredningsloven

Formålet med Fredningsloven er at værne om landets gamle bygninger, som fortæller noget om tidligere tiders bolig-, arbejds- og produktionsforhold og andre væsentlige træk af samfundets historie. Hvis der er en fredet bygning på en grund, er ejerne forpligtet til at vedligeholde den, og den må ikke fjernes.

Naturbeskyttelse

Loven om naturbeskyttelse har kun indflydelse i få tilfælde. Det gælder fx i forhold til byggelinjen, dvs. hvor tæt man må bygge i forhold til skov, strand og fortidsminder.

Danmarks miljøportal

På Danmarks miljøportal kan du se, hvilke grunde der er kortlagt som forurenet - og i nogle tilfælde også i hvilken grad. Som udgangspunkt er alle grunde i byerne områdeklassificeret som ”lettere forurenede”. En grund, der er forurenet, kan give udfordringer og meromkostninger, når der skal bygges på den.

LÆS OGSÅ: Byggeri på forurenet grund

Hvilke typer grunde kan man købe?

yggemodning af en grund kan indebære vejanlæg, kloakering og belysning

Byggemodning af en grund kan fx indebære, at der er etableret vejanlæg, kloakering og belysning. Arkivfoto.<

Der er groft sagt 2 former for byggegrunde: De kan være byggemodnet eller ikke byggemodnet.

En byggemodnet grund

En byggemodnet grund er klar til at blive bebygget. Her er alle installationer, forsyninger, afløb og kloaker ført frem til grunden. Grunden er blevet målt op af en landmåler, har fået sit eget matrikelnummer og ""eksisterer" i kommunens oversigter.

En grund, som er byggemodnet, indgår i lokalplanen, dvs. at der findes en lokalplan for, hvad du må og ikke må i det pågældende område. Derudover kan der være servitutter, som skal overholdes.

En ikke byggemodnet grund

En grund, som endnu ikke er byggemodnet, kan være et stykke af landmandens mark. Som udgangspunkt kræver det en ændring i den kommunale lokalplan at konvertere landbrugsjord til byjord.

Hvis du køber et stykke jord af fx en landmand, skal der laves en købsaftale, som var der tale om et traditionelt grundstykke. Som køber bør du inden købet undersøge mulighederne for at byggemodne grunden, og hvad det vil koste.

Byggemodning af en grund indebærer:

  • Jordregulering
  • Kloakering
  • Vejanlæg
  • Belysning
  • Øvrige forsyningsanlæg.

Købsaftalen og skødet bør også betinges af, at det er muligt at få jorden matrikuleret, og at du overhovedet kan få lov til at bo på grunden. Det er lokalplanen, som fastlægger rammerne for anvendelsen af grunden. En landskabsarkitekt udformer sammen med bygherren planen for en byggemodning. Det er vigtigt, at placering af grunden, bygningen og veje går op i en højere enhed.

Hvilke zoner kan en grund ligge i?

I Danmark er hele landet inddelt i 3 forskellige kategorier eller zoner.

Byzone

Arkivfoto.

Sommerhusområde

Arkivfoto.

Landzone

Danmark er opdelt i byzoner, sommerhusområder og landzoner. Hvilken zone, byggegrunden ligger i, har betydning for, hvad du må og ikke må på grunden. Foto: Torben Klint

Byzone

Byzone er de arealer, hvor der enten er by i forvejen, eller hvor lokalplanen har godkendt fremtidig bymæssig bebyggelse. Byzonen skal indeholde serviceområder som skole, institutioner, erhvervsbyggeri m.m. Da byzonen udvides hele tiden, vil der på et tidspunkt rent teoretisk ikke kunne bygges mere, medmindre man begynder at inddrage sommerhusområder eller landzoner. Der er et lovmæssigt krav om, at der hele tiden skal være tilstrækkeligt med arealer til byzone. Planlægningen sker efter, hvad der kan forudses i en periode på 12 år.

Sommerhusområde

Et sommerhusområde er forbeholdt huse, der kun må bebos i sommerperioder og bruges til kortere ophold om vinteren.

Landzone

Alle øvrige arealer er landzone. Den må bruges til landbrug, skovbrug, gartneri- og fiskeriformål, medmindre en ændring i lokalplanen gør området til enten byzone eller sommerhusområde.

Hvilke omkostninger er der, når du køber en grund?

Omkostningerne ved køb af en grund (2015 priser inkl. moms):

  • Det koster 0,6 procent af købesummen at få stemplet skødet + 1.660 kr. i tinglysningsafgift.
  • Pantebreve stemples med 1,5 procent af den pålydende værdi + 1.660 kr. i tinglysningsafgift.
  • Tinglysningsgebyret for hvert dokument, som sendes til tinglysning, er 1.660 kr.
  • Salær til advokat.
  • Salær til ejendomsmægler.
  • Honorar til eventuel rådgiver.

Hvis du ved, hvilken kommune du gerne vil købe en grund i, kan du gå ind på kommunens hjemmeside, da flere kommuner har en oversigt over byggegrunde til salg.

Hvad er prisen for byggemodning af en grund?

Der er flere ting, som kan være særdeles dyre ved byggemodning af en grund:

  • Skal terrænet reguleres? (Det kan være dyrt at flytte jord)
  • Hvordan er vandforsyningen? (Er der kommunalt eller privat vandværk, eller kræves der egen boring?)
  • Kloakering (omkostninger til kloakering og tilslutningsafgifter)
  • Elforsyning (omkostninger til tilslutning)
  • Er der fællesudgifter til vej, fortov, fælles anlæg, fælles antenne, gas, vand, varme eller rensnings- og ledningsanlæg?

Prisen for at byggemodne en grund ligger på mellem 75.000.-150.000 kr., alt afhængigt af grundens placering og individuelle forhold (pris 2015).

LÆS OGSÅ: Bebyggelsesprocent

Tjekliste, når du køber grund

Du kan gennemgå denne liste for at være sikker på, at du ikke glemmer ting, der bør tjekkes, inden du køber grund:

  • Hvordan er jordbundsforholdende? Er grunden fast og stabil, så der nemt kan støbes og bygges på den? Eller skal den piloteres og evt. funderes ekstra, før der overhovedet kan være tale om at bygge noget som helst? I nogle tilfælde kan det være en god idé at få lavet en jordbundsundersøgelse, inden slutsedlen underskrives.
  • Skal terrænet reguleres? Og er det tilladt at terrænregulere? Spørg kommunen.
  • Hvordan er vejadgangene? Er de gode nok, som de er, eller bør der ændres på de eksisterende forhold. I så fald, kræver det tilladelse?
  • Hvordan er grundens placering i forhold til byggelinjer?
  • Hvordan er kloakeringen? Hvad er omkostningerne til kloakering og tilslutning til det offentlige kloaknet? Ved sommerhusgrunde er der ikke altid offentlig kloakering, så du skal regne med ekstraomkostninger til evt. septiktank.
  • Hvordan er elforsyningen, og hvor meget koster den?
  • Skal grunden udstykkes? Hvis den skal, er der så tilladelser fra kommunen, fredningsmyndigheder eller andre, der kunne have indsigelser? Er det en betingelse for handlen, at grunden kan udstykkes, og hvem betaler for det?
  • Hvad er bebyggelsesprocenten. Kan du bygge den størrelse hus, du gerne vil?
  • Er der afgifter ud over vand, kloakering og el, der skal betales?
  • Er forsyningsmulighederne gode og tilstrækkelige?
  • Er der gæld på grunden, som skal overtages af køber? Du kan finde oplysninger om dette på Tinglysning.dk
  • Er der servitutter, zoneforhold, lokalplaner el.lign., der kan hindre, at du bygger det hus, du ønsker, på grunden?
  • Er grunden forurenet eller registreret som giftgrund? Eller er den blevet renset og i så fald hvornår og hvordan?
  • Hvis du ikke er EU-borger, kræver det en tilladelse fra justitsministeren at købe grund i Danmark.
  • Hvor mange ejere skal registreres på ejendommen?
  • Hvad oplyser sælger i øvrigt om grunden? Hvad har grunden været anvendt til? Eksisterer der fremtidige planer med grunden?
  • Er der sager om naboklager eller andet på nuværende tidspunkt, der ville kunne være til gene for den kommende ejer?
  • Hyr en professionel rådgiver til handlen.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab