Om byggerådgivere

Der kan være stor forskel på, hvad forskellige rådgivere kan tilbyde af ydelser. Sørg for at vælge den byggerådgiver, der passer til dine behov, og husk altid at lave en skriftlig aftale.

Kvinde taler med byggerådgiver ved spisebord

Se dig om, inden du vælger byggerådgiver. Der er stor forskel på, hvad de enkelte rådgivere har erfaring med. Derfor er det vigtigt at finde en, der har forstand på netop dit projekt. Foto: Torben Klint

Hvilke forskellige typer byggerådgivere findes der?

Der findes mange forskellige typer rådgivere, du kan benytte dig af undervejs i en byggeproces. Valg af rådgiver afhænger i store træk af, hvilken opgave, du skal have løst. Du vil måske opleve, at du får behov for at søge rådgivning hos flere forskellige rådgivere, hvis byggeprojektet har en omfattende karakter.

Når du vælger rådgiver, er det altid en god idé at undersøge, hvilke kompetencer en rådgiver har. Nogen rådgivere har specialiseret sig i bestemte emner, mens andre har en bred erfaring og vil kunne varetage rådgivning inden for flere områder. Der er fx stor forskel på arkitekter – nogle arkitekter har udelukkende specialiseret sig i arkitektur, mens andre har en konstruktørbaggrund, der gør dem i stand til at rådgive gennem en hel byggeproces.

Bygherre ser på projektmateriale med sin byggerådgiver.

Vurdering af skader, besigtigelse i forbindelse med køb af nyt hus og rådgivning ved ombygning er nogle af de ting, du kan søge hjælp til hos en byggerådgiver. Foto: Torben Klint

Hvornår har du typisk brug for en byggerådgiver? 

Oftest får du brug for byggerådgivere, når du:

  • Skal have overblik over husets tilstand og tilrettelægge vedligeholdelsen.
  • Skal købe hus (allerede opført eller nyt).
  • Når du skal bygge nyt, om eller til - om du selv står for det eller et byggefirma gør. 

Hvem spørger du til råds, når du skal have overblik over husets tilstand og tilrettelægge vedligeholdelsen?

Der findes byggerådgivere, der gennemgår huse for at finde skader og kommende problemer. Som status på, hvordan huset har det, kan man få udarbejdet en registrering af husets tilstand og envedligeholdelsesplan for huset. Den giver et overblik over, hvor meget arbejde det kræver og et budget knyttet til vedligeholdelsesplanen vil give et indblik i hvor mange penge, der kræves i en årrække. Det kan være, at taget trænger til en udskiftning om nogle år, at vinduerne skal renoveres osv. Planen beskriver, hvilke initiativer der skal tages hvornår, og hvad de omtrent vil koste.

En vedligeholdelsesplan kan være god at have, hvis man ikke selv har forudsætninger for eller overskud til at holde øje med sit hus. Det er også en god idé, hvis man bor i et tofamiliehus og ikke kan blive helt enige om niveauet for, hvor meget der skal vedligeholdes. 

I dette tilfælde kan rådgiveren være en bygningskonstruktør, bygningsingeniør, arkitekt eller anden form for byggesagkyndig

Hvem kan hjælpe dig med rådgivning, når du skal købe hus (allerede opført eller nyt)?

Inden du skriver under på en købsaftale, kan det være en rigtig god idé at få en uvildig byggerådgiver ud at besigtige ejendommen. 

Der kan være forhold i tilstandsrapporten - eller forhold, der slet ikke er nævnt i tilstandsrapporten - som byggerådgiveren kan gøre opmærksom på. De forhold kan gøre, at du kan kræve nedslag i prisen eller udbedring af problemet. En uvildig byggerådgiver vil kunne prissætte eventuelle reparationer, så du har noget at gå ud fra, hvis du skal forhandle nedslag i prisen.

Rådgiveren kan her være en bygningskonstruktør, bygningsingeniør, arkitekt eller en anden form for byggesagkyndig.

Hvem spørger du til råds, når du skal bygge nyt, om eller til - om du selv står for det eller et byggefirma gør? 

Hvis du selv ansætter en byggerådgiver i forbindelse med et byggeprojekt, kan du bl.a. bruge ham eller hende til at:

  • Udføre byggeprojektet, dvs. skitseprojekt, byggetilladelse og hovedprojekt. Byggetilladelsen skal man ved nogle byggeopgaver have, inden man må bygge. Hovedprojektet er de tegninger og beskrivelser, der bruges til at få byggetilbud efter, bruges som materiale til byggekontrakten samt bygge efter.
  • Stå for byggeledelse og dermed koordinere de forskellige håndværkere, så spildtid undgås, og leverancer når frem til rette tid på byggepladsen. Det er typisk, hvis byggeopgaven udføres af forskellige fagentrepriser, at der er brug for byggeledelse.
  • Rådgive omkring valg af materialer og detaljeløsninger.
  • Føre løbende tilsyn og dermed sikre, at det byggede lever op til det, der er projekteret.
  • Deltage i møder med et evt. byggefirma.
  • Føre løbende tilsyn med, at du ikke betaler for mere, end du får leveret.
  • Gennemgå byggeriet for fejl og mangler, inden du overtager det.
  • Sikre, at fejl og mangler, der er opdaget efter indflytning, bliver rettet. 
  • I mange tilfælde kan det betale sig at ansætte en byggerådgiver til at varetage dine interesser over for byggefirmaet eller typehusfirmaet, hvis dit byggeprojekt bliver udført af et sådant. 

Rådgivning hos byggefirmaer

Den rådgivning, du får fra byggefirmaet, kan være god og grundig. Men du skal altid være bevidst om, at det er byggerådgivning fra firmaer, som også sælger byggeprojektet, eller som har givet tilbud på det. De skal gennemføre projektet til en bestemt tid og til en bestemt pris, og når kontrakten er i hus, er det ikke altid, at man forbliver enige om, hvordan processen skal forløbe. Byggerådgivning fra byggefirmaet er sælgers rådgivning og er derfor ikke uvildig. 

Rådgiveren kan her være en bygningskonstruktør, bygningsingeniør, arkitekt eller en anden form for byggesagkyndig.

LÆS OGSÅ: Hovedprojekt

Bygherre inspicerer nyt vindue sammen med rådgiver.

En uvildig byggerådgiver varetager dine interesser som bygherre, og kan formidle dem overfor håndværkere og byggefirmaer.Foto: Torben Klint

Hvilke opgaver er oplagte at få en arkitekt til at udføre?

Bygningsarkitekter, indretningsarkitekter og havearkitekter er typisk dem, der som rådgivere, er tilknyttet et byggeprojekt først. En arkitekt står som regel for at udarbejde de skitser for et byggeprojekt, som bruges som dialogværktøj til at finde de endelige løsninger på, hvordan et byggeri skal tage form. 

Selv til et forholdsvis beskedent projekt kan du få brug for at kontakte en arkitekt, hvis projektet indeholder visuelle eller brugsmæssige ændringer.

Arkitektens opgave er at formgive bygninger, rum og haver og fremme både funktioner samt det æstetiske udtryk i boligen. Da arkitekten arbejder med form, materialer, lys og farver for at skabe rum og rumforløb - både inde i huset og udenfor - vil en arkitekt ofte kunne se andre muligheder i et byggeri, end du selv kan. 

Arkitekten arbejder til en vis grad også med husets konstruktioner. 

Arkitekt er ikke en beskyttet titel, men de fleste arkitekter i Danmark er uddannet på Kunstakademiets Arkitektskole i København eller på Arkitektskolen Aarhus. Uddannelsen giver adgang til medlemskab af Akademisk Arkitektforening og arkitekten kan dermed føje forkortelsen MAA (medlem af Akademisk Arkitektforening) til visitkortet. Er en arkitekt uddannet fra et andet sted, kan hun søge om optagelse.

Par får rådgivning om deres byggeprojekt

Under selve udførelsen af et byggeprojekt er det oplagt at søge rådgivning hos eksempelvis en bygningskonstruktør eller bygningsingeniør. Foto: Torben Klint

Hvem yder byggerådgivning under udførelsen af et byggeprojekt?

Alt efter byggeprojektets størrelse, type og kompleksitet, kan du få brug for en eller flere af følgende rådgivere: 

Bygningskonstruktør

Bygningskonstruktørens rolle er at projektere, dvs. at vælge konkrete konstruktioner og materialer, tegne arbejdstegninger og beskrive byggeriet. Konstruktøren kan desuden planlægge, koordinere, føre tilsyn og lede byggeprojektet, så det bliver udført korrekt og til tiden. Mange kreative bygningskonstruktører arbejder også med formgivning og kalder sig arkitekter i kraft af deres erfaring. 

En bygningskonstruktør er uddannet på et af landets erhvervsakademier. Uddannelsen varer 3 ½ år. 

Byggetekniker

Byggeteknikeren laver tegninger og beregninger (ikke ingeniørberegninger) fx mængder af døre, gulvfladearealer mv. og så er han er med til at planlægge, projektere, udføre og kontrollere byggeriet. 

En byggetekniker er uddannet på et af landets erhvervsakademier. Uddannelsen tager 2 år. 

Bygningsingeniører 

Inden for byggebranchen findes ingeniører med forskellige specialer, fx el, vvs/ventilation og konstruktion. Ingeniører med speciale i jordbundsforhold og fundamenter kaldes geoteknikere. 

Bygningsingeniører er generelt stærke i analyser, beregninger, planlægning, projektering, projektledelse, tilsyn og bygningsdrift. Der findes flere forskellige ingeniøruddannelser, som gennemføres på 3½-5 år. 

I forbindelse med et privat byggeprojekt vil du typisk komme i kontakt med en konstruktionsingeniør, der kan beregne bærende konstruktioner og husets stabilitet samt evt. husets isoleringsevne. Du kan også få brug for en geotekniker til at undersøge, om din grund kan bære huset/tilbygningen. 

Diplomingeniøruddannelsen tager 3½ år og civilingeniøruddannelser tager 1½ år mere, hvor der skrives speciale.

Landinspektører og landmålere 

En landinspektør eller landinspektørassistent kan du få brug for i forbindelse med husbyggeri, køb og salg af en del af en ejendom, udstykning af nye byggegrunde, overføring af landbrugsarealer, sammenlægning af jord og ejendomme eller hvis du mangler skelpæle og kortmateriale. 

For at blive praktiserende landinspektør skal man have gennemgået en femårig kandidatuddannelse som landinspektør, have arbejdet mindst 3 år som assistent i privat praksis og derefter opnå beskikkelse som landinspektør. 

En landmåler, eller nærmere betegnet en kort- og landmålingstekniker, har gennemgået en toårig teknikeruddannelse. Opmåling finder sted i forbindelse med ejerlejligheder, skelproblemer, byggeri af nyt hus, byudvikling, udstykning, osv. 

Både landmålere og landinspektører foretager opmålinger. Landmålere er typisk dem, der afsætter bygninger på byggegrunde og udfører de tekniske tegninger af grunden. Landinspektøren tager sig primært af det juridiske omkring fx udstykninger, ændringer af matrikler el.lign. 

LÆS OGSÅ: Byggetilladelse

Byggeøkonom 

Ingeniører, bygningskonstruktører og arkitekter med mere end 5 års erhvervserfaring kan videreuddanne sig til byggeøkonom. Uddannelsen fokuserer på byggejuridiske forhold, økonomistyring, risikoanalyse, projektudvikling og ledelse. En byggeøkonom er i stand til at løse komplekse problemstillinger i alle byggeriets faser - fra skitseprojekt til færdigt projekt. 

Beskikket bygningssagkyndige 

En beskikket bygningssagkyndig er en professionel fagmand, der laver tilstandsrapporter. 

Bygningssagkyndig er stort set alle, der rådgiver om byggeri, men beskikkelsen kommer ved, at personen skal have en byggeteknisk grunduddannelse som bygningskonstruktør, bygningsingeniør el.lign. samt en uddannelse i reglerne for bygningsgennemgang. 

Derudover kræves mindst 5 års erfaring i at gennemgå og vurdere bygninger for at blive beskikket. Og man skal godkendes til udarbejdelse af tilstandsrapporter af huseftersynsordningen, og udarbejde et vis antal tilstandsrapporter årligt.

Energirådgiver 

En energirådgiver for enfamiliehuse rådgiver omkring energimæssige forhold. 

Det er ikke en beskyttet titel og alle kan kalde sig energirådgiver. Men det er typisk bygningskonstruktører, arkitekter og bygningsingeniører, som vælger at specialisere sig som energirådgivere eller energikonsulenter. 

Det er energikonsulenter, der laver energimærkninger af boliger, dvs. at de udarbejder energimærkerapporter, hvilket er et lovkrav ved salg og udlejning. 

Energimærket skal udarbejdes af en beskikket energikonsulent. Denne skal personligt gennemgå bygningen og derefter skrive energimærkningsrapporten og indberette energimærkningen til Sekretariatet for Energieffektive Bygninger (tidligere Fællessekretariatet for Eftersyns- og Mærkningsordningerne). 

Der findes en liste over godkendte energikonsulenter, der energimærker bygninger. På boligejer.dk kan du finde nærmeste godkendte energikonsulent.

Hvordan indgår du en god aftale med en byggerådgiver? 

Du skal altid lave en skriftlig aftale med din rådgiver, der præcist afklarer rådgivningens omfang. Til det formål er det en god idé at tage udgangspunkt i en ABR89-kontrakt. 

ABR89 er et regelsæt, som handler om, hvordan boligejer (bygherre) og rådgiver skal forholde sig til hinanden. ABR89 står for "Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand" og er udarbejdet i 1989 af Praktiserende Arkitekters Råd, Dansk Ingeniørforening, Ingeniør-Sammenslutningen og Boligministeriet. 

ABR89 opstiller en række vigtige punkter, der skal tages stilling til i forbindelse med rådgivningen, og som er vigtige at få med i aftalen:

  • Hvad er rådgiverens ansvar og forsikringsforhold?
  • Hvad koster rådgivningen, og hvordan betales den?
  • Hvori består rådgivningen?
  • Hvad forventer du at få ud af rådgivningen?

Bestemmelserne i ABR89 er ikke lovpligtige. Du skal derfor sørge for, at de noteres i kontrakten som en del af aftalegrundlaget, så de bliver gjort gældende. 

Det er vigtigt, at alle rådgiverens ydelser tydeligt fremgår af aftalen, så der ikke efterfølgende er tvivl om, hvad der var forventet af rådgivningen.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab