Prisen for at eje sin bolig

Den samlede omkostning ved at eje sin eget bolig er sammensat af mange forskellige poster, hvoraf udgifter til rente og afdrag ofte kun udgør lidt over halvdelen af det samlede budget.

Prisen for eje af bolig

De skattefordele, der er at hente som boligejer, har været medvirkende til, at mange boligejere gennem tiden har kunnet hente en økonomisk gevinst på at eje sin bolig. Arkivfoto.

Hvilke typer af udgifter er indeholdt i den samlede boligudgift?

Udgifter til rente og afdrag på boligens lån udgør ofte kun lidt over halvdelen af den samlede boligydelse i en ejerbolig. Oven i det beløb kommer en række poster, som vi ser nærmere på i det efterfølgende.

Vi kan dele de samlede omkostninger ved at bo i en ejerbolig op i de løbende udgifter og engangsomkostninger. De løbende udgifter omfatter:

  • Finansiering: Renter og afdrag på lån i realkreditselskab og bank
  • Ejerudgift: Faste udgifter i form af grundskyld (grundskat) ejendomsværdiskat, grundejerforening, forsikring og renovation
  • Forbrugsafgifter: Udgifter til vand, varme og el
  • Vedligeholdelse: Udgifter til eksempelvis maling af træværk eller regninger for udført VVS-arbejde
Så meget koster det at eje en bolig

Som boligkøber gælder det om at tænke alle de økonomiske konsekvenser igennem før køb af bolig. Foto: Tommy Verting

Engangsomkostningerne er ofte et overset kapitel, men kan ikke desto mindre summe sig op til ganske betragtelige beløb. Det gælder i særlig grad, hvis du kun beholder ejerboligen i en kortere periode. Omkostningerne omfatter bl.a.:

  • Udgifter ved køb: Advokat, tinglysning og gebyrer til bank og realkreditselskab m.v.
  • Udgifter ved et salg: Ejendomsmægler og attester m.v.
  • Skattefri avance eller tab: En gevinst ved et salg af boligen er ikke nogen naturlov.

Fælles for engangsomkostningerne er, at de betales ved køb og ved salg og derfor ikke mærkes i den daglige husholdning. Men hvis du ønsker et retvisende billede af din samlede boligudgift, bør disse omkostninger i sagens natur medregnes.

Hvad koster det at bo i et almindeligt parcelhus?

Omkostningen ved at bo i et parcelhus er primært bestemt af beliggenheden. Ligger boligen i et yderområde langt væk fra de større byområder, er prisen lav, hvilket både giver lavere renteudgifter og lavere skatter.

Eksempelvis er en 140 m2 stor villa i Løgumkloster udbudt til 445.000 kr. med en månedlig ejerudgift på 1.056 kr., mens en villa af samme størrelse i Københavns kommune er udbudt til 4.895.000 kr. med en ejerudgift på 5.013 kr. månedligt. Forskellen i ejerudgiften på cirka 4.000 kr. månedligt kan stort set udelukkende henføres til højere grundskat og højere ejendomsværdiskat på villaen i København.

Vi har valgt en mellemløsning og set på, hvad det koster at bo i et 1960'er-parcelhus i Odense, der i juli 2018 har stået til salg i to måneder. Det 146 m2 store parcelhus i Odense SV er udbudt til 2.795.000 kr.

Fordeling af boligudgifter i villa til 2.795.000 kr.

Type af udgift Kr. mdl. Pct. af brutto boligydelse
Bruttoydelse på lån 12.475 71
Ejerudgift ekskl. ejendomsværdiskat 1.567 9
Forbrugsudgift 2.564 15
Vedligeholdelse 1.000 6
Brutto boligydelse i alt 17.606 100
 
- Værdi af skattefradrag 2.437
- Ejendomsværdiskat -1.000  
Netto boligydelse i alt 16.169  
- Heraf afdrag 5.523  
Netto boligydelse eksklusiv afdrag 10.646  

Note: Fastforrentet 30-årigt 2 procent lån til kurs 99,75. Banklån over 25 år med en rente på 6,0 pct. Ejerudgifter hentet fra salgsopstilling. Varmeforbrug er indhentet fra salgsopstilling. Forbrug af vand og el er gennemsnitstal for en familie på to voksne og to børn. Skatteprocent udgør 33,6. Udgiften til vedligeholdelse på 1.000 kr. månedligt er et skøn baseret på en normalt vedligeholdt villa.

  • Bruttoydelse på lån: Beløbet udgør den månedlige betaling, som dækker over ydelserne i hhv. bank og realkreditselskab. Den samlede rente og bidrag udgør 7.252 kr., mens afdragene udgør 5.223 kr.
  • Ejerudgift: Den månedlige udgift er sammensat af Ejendomsskat (grundskyld) på 721 kr., husforsikring på 301 kr., renovation på 196 kr. samt fællesantenne og rottebekæmpelse på i alt 348 kr. Grundskylden betales over to omgange i hhv. januar og juli. Ejendomsværdiskatten er ikke medtaget, da den betales indirekte gennem forskudsskatten.
  • Forbrugsudgift: Udgiften til fjernvarme udgør 773 kr. månedligt ifølge salgsopstillingen. Forbruget af vand er sat til 156 m3 årligt á 59 kr., hvilket løber op i 766 kr. månedligt. Forbruget af el er anslået til 5.500 kWh årligt, hvilket inkl. den faste afgift beløber sig til 1.025 kr. månedligt.
  • Vedligeholdelse: Udgifter til eksempelvis maling af træværk, udført VVS-arbejde eller reparation af tagrender.
  • Brutto boligydelse: Den samlede udgift før skat, som du skal betale for at bo i huset, når alle udgifter fordeles over årets 12 måneder. Det er det beløb, som du direkte skal have op af lommen.
  • Skattefradrag: Den skattemæssige værdi af rentefradraget ved en skatteprocent på 33,6. Beløbet er indregnet i din forskudsopgørelse i form af et højere månedligt fradrag.
  • Ejendomsværdiskat: Skatten er indregnet i din forskudsopgørelse i form af et lavere månedligt fradrag.
  • Netto boligydelse: Beløbet angiver brutto boligydelse fratrukket værdien af skattefradraget og tillagt ejendomsværdiskatten.
  • Netto boligydelse ekskl. afdrag: Afdrag på lånet er i praksis opsparing, da gælden i boligen bliver bragt ned. Der er derfor ikke tale om en reel udgift, da din samlede formue stiger hver måned. Netto boligydelse betegner derfor din reelle boligydelse - ekskl. indregning af tab/gevinst ved et salg.

Hvor meget koster det at købe og sælge en bolig?

Udover de faste og løbende omkostninger på at eje og bo i parcelhuset, er der en række engangsomkostninger i forbindelse med et køb og et efterfølgende salg. Her er et eksempel beregnet ud fra villaen i Odense:

Udgifter ved køb og salg af villa til 2.795.000 kr.

Udgifter ved køb og finansiering 96.875
Udgifter ved salg 144.000
Samlet udgift for et køb og salg 240.875
Årlig udgift ved ejerperiode på 19 år 12.678
Månedlig udgift ved ejerperiode på 19 år 1.056

Note: Gebyrer til realkreditselskab udgør et gennemsnit af de fire realkreditselskaber. Gebyrer til banken er hentet fra en af de store banker og er i vidt omfang markedskonformt. Udgiften til mægler kan reduceres med op til 40.000 til 50.000 kr. ved valg af en discountløsning.

Udgiften til køb og salg er en af de udgifter, der ofte forsvinder ind i glemslens mørke, når familien har lejret sig i parcelhuset. Ikke desto mindre er der tale om en reel udgift, der let løber op i cirka 240.000 kr. for et standard parcelhus.

Typisk betyder det, at salgsprisen på et parcelhus skal stige med ca. 9 procent, før transaktions-omkostningerne er hentet hjem efter et salg.

Boliglånet bestemmer din boligøkonomi

Et lån, der passer fint i en boligkøbers økonomi, kan være dyrt for en anden. Foto: Torben Klint

Ved en gennemsnitlig ejerperiode på 19 år svarer udgiften til 1.056 kr. om måneden, men er der tale om en kortere ejerperiode, stiger den månedlig udgift betydeligt. Ejer du eksempelvis kun boligen i 10 år, slår handels- og finansieringsudgifterne igennem med 2.007 kr. månedligt.

Omkostningerne i forbindelse med købet er sammensat af udgifter til tinglysning, advokat, ejerskifteforsikring samt gebyrer til realkreditselskab og bank.

I forbindelse med et salg udgør de største poster salæret til ejendomsmægleren og omkostninger til markedsføring. Derudover kommer prisen for halvdelen af en ejerskifteforsikring og diverse indfrielsesgebyrer til banken.

Hvornår kan du sælge din bolig uden tab?

Med beregneren nedenfor kan du få et bud på, hvornår du kan sælge din bolig uden tab. Beregneren indeholder ikke mulighed for at skifte boligtype undervejs. Hvis du fx flytter fra ejerlejlighed til villa, bør du regne med ekstra omkostninger på ca. 12.500 kr. til en halv ejerskifteforsikring og en byggesagkyndig. Flytter du fra villa til ejerlejlighed, bør du tilsvarende fratrække 12.500 kr.

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Klik her for forudsætninger

  • Nettofortjeneste – Overskud/underskud: Beløbet udtrykker købspris plus samlede transaktionsomkostninger fratrukket salgspris
  • Ejerskifteforsikring: 15.000 kr. – deles mellem køber og sælger. Ej medregnet for ejerlejlighed
  • Byggesagkyndig ved køb: 5.000 kr. – Ej medregnet for ejerlejlighed
  • Advokatbistand ved køb: 7.500 kr.
  • Andre faste omkostninger ved køb: 17.900 kr.
  • Variable omkostninger ved køb: 2,11 pct.
  • Salær til mægler ved salg: 100.000 kr. for en villa og 50.000 kr. for en ejerlejlighed
  • Markedsføringspakke ved salg: 15.000 kr.
  • Diverse rapporter: 12.750 kr. - Ej medregnet for ejerlejlighed

Hvor stor er risikoen for prisfald på huse?

Gennem mange år har prisstigninger på boliger været normen, men 10 års udvikling fra 1. kvt. 2008 til 1. kvartal 2018 viser, at der ikke er tale om nogen naturlov. På landsbasis er prisen på et gennemsnitligt parcelhus faldet med 0,6 procent, hvilket dog dækker over store forskelle landet over.

Eksempelvis er huspriserne faldet med 34,1 procent på Ærø, mens prisen på et hus i Frederiksberg Kommune er steget med 45,3 procent.

Tager vi udgangspunkt i den gennemsnitlige ejerperiode for et parcelhus på 19 år og ser på prisudviklingen fra 1. kvt. 1999 til 1. kvt. 2018, ser billedet lidt mere positivt ud, men også her finder vi store forskelle i prisudviklingen mellem de enkelte områder i landet.

Et gennemsnitligt parcelhus er steget med 103 procent, mens Struer Kommune skraber bunden med en prisstigning på 4 procent, hvilket dækker cirka halvdelen af omkostningerne ved et køb og et salg. I den anden ende af skalaen finder vi Københavns Kommune, hvor en husejer efter 19 års ejerskab kan stikke en gevinst på 278 procent i lommen.

rådgivning om boligkøb

Det er en god ide at få rådgivning fra en advokat eller anden rådgiver med forstand på boligmarkedet, når du skal købe bolig, så du kan byde en fornuftig pris på boligen. Arkivfoto.

Hvad kan værditabet koste?

I redaktionens standardvilla i Odense er der tale om en beskeden prisstigning på 2,3 procent i perioden fra 1. kvartal 2008 til 1. kvartal 2018. I kraft af omkostninger til køb og salg giver det imidlertid et økonomisk tab på 6 - 8 procent af købsprisen.

I den negative ende af skalaen viser statistikkerne os, at en gennemsnitlig boligejer i Vordingborg Kommune vil kunne se sin investering rundbarberet med 37,2 procent efter 10 års ejerskab.

Men på den anden side kan du også have været heldig og ramt plet i dit valg af boligområde. En villa på Frederiksberg indkøbt til 2.500.000 kr. i 2007 vil 10 år senere - på trods af både bolig- og finanskrise - være steget til 3.752.500 kr.

Dermed kan ejeren glæde sig over skattefri gevinst på 1.252.500 kr. svarende til 125.250 kr. årligt eller 10.438 kr. - hver eneste måned gennem den ti år lange ejerperiode.

Hvor meget stiger boligydelsen, hvis renten stiger?

Renten på et fastforrentet lån ligger i juli 2018 lige omkring 2,0 procent mod ca. 5,5 procent i 2007, hvor boligpriserne toppede. Hvis fx renten stiger med 3,5 procentpoint til 5,5 procent, bliver det væsentligt dyrere for en ny køber at komme ind på boligmarkedet - hvis ikke priserne da falder som en kompensation for rentestigningen

Så meget betyder en rentestigning på 3,5 procent-point for din boligøkonomi

Type af udgift Renteniveau 2017 Renteniveau 2007 Forskel
Nettoydelse på lån 10.038 13.005 2.967
Ejerudgift 2.567 2.567 0
Forbrugsudgift 2.564 2.564 0
Vedligeholdelse 1.000 1.000 0
Boligudgift i alt mdl. 16.169 19.136 2.967
- Heraf afdrag 5.223 3.228 -1.995
Boligudgift eksklusiv afdrag 10.946 15.908 4.962

Noter: Samme forudsætninger som tidligere skema. Dog er renteniveauet ført tilbage til 2007-niveau med en generel rentestigning på 3,5 pct. point set i forhold til renten på et fastforrentet lån medio juli 2018

Men selv om rentestigningen er voldsom og i praksis svarer til en fordobling af udgiften til rente og bidrag, bliver effekten på den månedlige nettoydelse væsentligt fortyndet i kraft af to faktorer:

  1. SKAT betaler ca. en tredjedel af rentestigningen i kraft af et øget rentefradrag. Eksempel: Hvis renteudgiften stiger med 7.000 kr. månedligt, stiger den skattemæssige værdi af rentefradraget med cirka 2.400 kr.
  2. Beregning af ydelsen på et lån er skruet sammen på en måde, så afdragene automatisk bliver mindre, når renten stiger.

Sammenlagt betyder det, at den månedlige boligydelse ”kun” stiger med 2.967 kr. efter skat. Bundlinjen bliver dog langt mere negativ, da opsparingen i form af afdrag reduceres med 1.995 kr. månedligt.

Sammenlagt indebærer den generelle renteforhøjelse derfor, at den månedlige boligydelse eksklusiv afdrag stiger med 4.962 kr. til 15.908 kr., hvilket udgør en stigning på 45 procent.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab