Gør dit hus lettere at sælge

Luk lyset ind

Lys er vigtigt for mange boligkøbere, så det gælder om at få din bolig til at virke så lys og venlig som muligt. En lys bolig virker også større. Så du kan slå 2 fluer med et smæk ved at:

• Træk gardinerne fra og persiennerne op. Fjern evt. gardinerne helt.
• Puds vinduerne, så der kommer mest muligt lys ind.
• Åbn dørene mellem rummene, så fx lyset fra stuen trænger ud i den mørke gang.
• Mal mørke vægge og lofter i en lys farve, som reflekterer lyset.

Gør rent

De fleste af os har hørt om det gode gamle trick med at få huset til at dufte af hjemmebagte boller på fremvisningsdagen. Det er sikkert en fin idé, men måske også et let gennemskueligt trick.

Sæt gerne et par buketter med blomster i vase strategiske steder. Men det er nok bedre at prioritere at få gjort rent frem for at bage boller. Gør huset klar til salg ved at sørge for, at huset fremtræder rent og pænt. Det er særlig vigtigt i køkkener og badeværelser. En potentiel køber er ikke interesseret i at overtage andres skidt og snavs.

Luft ud

Sørg også for at lufte ud, så der dufter rent og friskt i huset. Når man har boet mange år i et hus, er man som regel blevet immun over for den duft/lugt, som huset har. Lugte fra fx cigaretrøg, madlavning og husdyr kan virke påtrængende på andre. Det er derfor særlig vigtigt at lufte grundigt ud, så huset fremstår salgsklart, når du, eller ejendomsmægleren, skal vise dit hus frem for potentielle købere. Emhætter er ofte fyldt med fedt og kan ofte udsende en let harsk lugt. Sørg for at få renset den og filtrerne i den.

Ryd op

Dit hus virker større og mere indbydende, hvis der er ryddet op. Oprydningen er også vigtig i kælderen, i loftrummet og i andre depotrum. Når der er ryddet op og skabt orden, får køber et bedre indtryk af den plads og de muligheder, der er i huset.

For mange ting kan gøre huset uoverskueligt og få det til at virke mindre. Det er lettere for køberen at forestille sig, hvordan huset kan indrettes, og hvor hans eller hendes egne møbler kan stå, hvis huset ikke er proppet med for mange ting. Hellere for få møbler end for mange. Få møbler gør, at rummene virker større. Hvis huset er rent og ryddeligt, er det klar til salg, og det giver samtidig køberen et positivt indtryk af, at du har holdt dit hus godt, og det gør det mere værd i køberens øje.

Vis, hvordan pladsen kan udnyttes

Mange huse har alrum, reposer eller andre kvadratmeter, der nemt kan virke som spildplads. Det er en stor fordel, hvis du kan indrette dit hus, så du viser, at spildpladsen kan bruges til noget fornuftigt. Du kan fx indrette et kontor på reposen eller et tv-hjørne i køkkenalrummet.

Gør dit hus salgsklar med neutrale løsninger

At sælge hus er noget andet end at bo i det. Så længe du og din familie selv bor i huset, gælder det om at indrette det, så det bliver personligt og passer præcis til dine/jeres behov med den indretning, de møbler og de farver på væggene, som I holder af.

Hvis du skal sælge hurtigt, handler det på om at få så mange potentielle købere som muligt til at se mulighederne i huset.

Huset skal måske på samme tid appellere til både unge familier med små eller større børn, singler og yngre eller ældre par uden børn. Da det er et umuligt kunststykke at indrette en bolig, så den passer til alle typer købere, kan du i stedet tilstræbe at få huset til at virke så neutralt som muligt.

Du kan fx male væggene i en neutral lys farve, som ikke generer nogen, og som samtidig får rummene til at virke større og lysere. Hvis du har mange møbler og nipsgenstande, kan du opmagasinere nogle af dem.

Med færre møbler og ting og en almindelig, neutral indretning vil købere bedre kunne forestille sig at bo i huset, end hvis væggene fx er vinrøde og rummene fyldt med personlige minder og mange forskellige møbler. 

Er paneler, indfatninger og træværket indvendigt slidt, er det en god ide at få det malet. Det er ofte noget, de fleste ikke selv gider give sig i kast med. Vægge og lofter kan man ofte selv overskue at gå i gang med, men hvis de er med store farveforskelle eller trænger meget, er det en god ide også at få det malet.

Gør huset mere værd: Hvilke større ændringer kan betale sig?

Det er svært at svare entydigt på, om det kan betale sig at gennemføre større forbedringer af huset, inden du sætter det til salg. I nogle tilfælde vil det være en god investering, mens det i andre tilfælde vil være spild af penge.

Har du fået lavet en tilstandsrapport, hvori det fremgår, at der er en række skader på huset, kan det gøre huset mere værd at få udbedret nogle af dem. Dermed får du også listen til at se knap så uoverskuelig ud. En lang liste af gult hus (alvorlig skader), rødt hus (kritisk skader) og UN’ere (skader der skal undersøges nærmere) kan nemlig godt afskrække en del købere.

En gult hus (alvorlig skade) eller en rødt hus (kritisk skade) behøver heller ikke nødvendigvis at være specielt dyr at få udbedret.

Især karakteren UN på tilstandsrapporten kan gøre køberen lidt urolig, da den signalerer, at man ikke er helt klar over omfanget og/eller årsagen til skaden. Det er derfor en god idé at få afklaret, hvad eventuelle UN-anmærkninger dækker over.

Er der punkter i energirapporten, som forholdsvis nemt og billigt kan blive udbedret, fx udskiftning af termostater, kan det være et rigtig godt sted at investere i en forbedring.

Vedligeholdelse

Det er vigtigt, at huset fremstår velholdt. Hvis vinduerne er malet og vedligeholdt, og træværk og gulve er pæne, signalerer det over for køberen, at du har passet godt på huset.

Afskallet maling på facaden eller mørnet træværk omkring vinduerne kan derimod give et indtryk af, at huset generelt er i dårlig stand, og at der kan være mere alvorlige ting i vejen - også selv om det ikke er tilfældet. Særligt maling af vindskeder, som er noget utilgængelige, giver et godt indtryk.

Hvis huset har mange små skader, kan det afskrække de købere, der hverken har tid, råd eller lyst til at bruge tid og kræfter på istandsættelse. Derfor vil det som regel kunne betale sig at bruge penge på at male og udbedre småskader.

Hvis du ikke har råd til at hyre håndværkere til opgaven, bør du tænke dig om med selv at give dig i kast med opgaven, hvis du ikke er den store gør det selv-type.

Det er bedre at undlade at sætte huset i stand end at gennemføre nogle ikke særligt vellykkede istandsættelsesprojekter. Du kan nemlig risikere at forringe værdien af din bolig i stedet for at gøre den mere værd.

Efterisolering

Nogle ting giver mere mening at bruge penge på end andre. Mange boligejere undlader at efterisolere deres hus, fordi de opfatter det som en kedelig investering i forhold fx at få et nyt køkken. Men det er faktisk én af de mest fornuftige investeringer, du kan foretage som boligejer. Typisk vil du allerede fra det første år få et overskud, fordi besparelsen på varmeudgifterne er større end afdragene og renterne på lånet til investeringen. Især i perioder hvor energipriserne er høje, giver det mening at efterisolere.

Varmeforbruget i dit hus er synligt for potentielle købere, da der i forbindelse med salget bliver lavet en energimærkning og en energiplan for huset. Varmeregningens størrelse kan være afgørende for potentielle køberes økonomi, og det kan derfor være en god investering at efterisolere huset.

Det er dog kun de lette efterisoleringsløsninger som efterisolering af loft, hvor det er relativt nemt at lægge yderligere lag isolering ud og hæve gangbroen. At efterisolere skråvægge er typisk noget der lettere gøres, hvis taget skiftes.

Til gengæld er hulmursisolering en af de relativt billige og enkle løsninger, som du, oven i købet, ikke selv kan udføre. Bed en hulmursisolatør om at komme og vurdere om det er en mulighed. Og find ud af hvad han skal have for det. Ofte kan du lave den aftale, at du kun betaler for mængden af indblæst materiale.

Har du et ældre hus, vil det også være en fordel, hvis energimærket viser, at huset er velisoleret og har et lavt varmeforbrug. Rigtig mange købere, der er på boligjagt, har en forestilling om, at ældre huse er store energislugere - og desværre ofte med rette.

Køkken og badeværelse

Det kan normalt ikke betale sig at investere i dyre projekter som fx et nyt badeværelse eller et nyt køkken. Som tommelfingerregel kan du kun regne med at få cirka 2/3-delen af investeringen i den slags byggeprojekter hjem. Omvendt kan disse også betyde, om du vil købe eller ej.

Især køkkener og alrum er rum, som de fleste købere selv ønsker at sætte et personligt præg på. Derfor er de ikke nødvendigvis indstillet på at betale 200.000 kr. eller en halv million mere for huset, fordi det har et nyt køkken, som de måske alligevel har tænkt sig at lave om.

Men små forbedringer, som får køkken og bad til at fremstå pænere, kan dog godt svare sig. Fx vil det nogle gange kunne skabe et bedre indtryk af køkkenet, hvis køkkenlågerne udskiftes eller blot males. Ligeledes kan en opfriskning af de bløde flisefuger give badeværelset et pænere førstehåndsindtryk. Hvis der er skimmelsvamp og kalkrester, bør det fjernes.

Ombygninger

Mange købere vil i dag se det som en fordel, hvis der er få, men store rum med mere luft og lys frem for mange små rum. Derfor kan det nogle gange betale sig at foretage små ændringer i et ældre hus, der i indretning og planløsning ikke er helt tidssvarende. Det er ikke så dyrt at rive et par vægge ned, så der bliver skabt et nyt køkken-alrum eller en større stue.

Men der er også en del boligkøbere, som foretrækker selv at ville forme deres bolig. Nogle boligkøbere, fx dem, der har små børn, vil nok foretrække et ekstra soveværelse frem for en stor stue. Det er derfor svært at bejle til alle potentielle købere ved hjælp af en ombygning, og det i sig selv er en god grund til at overveje, om en ombygning er pengene og besværet værd, når huset skal sælges. Generelt er det nok tvivlsom at foretage en ombygning for at få solgt huset, måske bortset fra i situationer, hvor der mangler en entre eller lignende.

Hvis din stue er meget mørk, kan det være et stort plus at få skabt mere lys og luft i rummet. Et ekstra vindue eller en dør ud til haven kan øge værdien af dit hus betydeligt, uden at det behøver at være meget dyrt. Det koster typisk et sted mellem 15.000 og 25.000 kr..

Hvis der er træer udenfor, der tager lyset. Eller der er en overdækning på terrassen, der tager lys. Er det en rigtig god ide at enten beskære eller fjerne terrassen. Alternativt at skifte de nu matterede trapez plader til nye mere gennemsigtige og dermed lukke mere lys ind.

Tilbygninger

Særligt vellykkede tilbygninger, der flytter det gamle hus op i en helt ny klasse, kan være en god investering, men hovedreglen er, at tilbygninger primært bør bygges for din egen skyld. En tilbygning vil normalt kun være en god investering i meget dyre områder, hvor salgsprisen pr. m² er højere, end prisen pr. m² er for at bygge til.

Investeringer i ny teknik og moderne installationer som fx intelligente elsystemer (Smarthouse, IHC) kan normalt ikke tjene sig selv hjem. Hermed ikke sagt, at gode installationer ikke er en fordel. Det er vigtigt, at de gamle installationer ikke er faldefærdige eller ulovlige. Ligeledes er det vigtigt, at alle vand- og radiatorrør er isolerede og at evt. rustne faldstammer eller andre rustne rør bliver udskiftet.

Til gengæld er en såkaldt kloakseparering ofte en investering, der kan betale sig. I hvert fald hvis det er et krav i kommunen. En kloakseparering er en anordning, der adskiller regnvand og spildevand, og den koste alt fra 10.000 kr. til over 100.000 kr. alt efter, hvilken løsning du vælger, og hvor du bor. Kloakseparering er påbudt i flere kommuner og kan være med til at afværge oversvømmelser i kældre ifm. kraftige regnskyl.

Hvad kan du gøre i haven for at gøre huset mere værd?

Det første indtryk er som nævnt vigtigt. Når det drejer sig om en villa eller et rækkehus, vil det første indtryk som regel være haven og grunden udenfor huset.

Det kan derfor være en god idé at lægge lidt energi i at få de udendørs arealer til at tage sig godt ud, så din grund er klar til salg og fremstå indflytningsklar for potentielle købere.

For mange købere er det vigtigt, at det er rart at opholde sig i haven og på terrassen. En del boligkøbere flytter måske netop fra en lejlighed for at få en have.

Terrasse

Stort set alle huskøbere lægger vægt på, at der er godt samspil mellem hus og have. Rigtig mange foretrækker, at der er forbindelse fra huset til haven i form af en god terrasse, der ligger i direkte forlængelse af stuen eller køkken-alrummet.

En god terrasse virker som en udvidelse af boligens areal og vil ofte kunne fungere som et ekstra opholdsrum om sommeren. Det er derfor et stort plus, hvis huset har en eller flere gode terrasser, der signalerer, at man kan opholde sig udenfor i solen på alle tider af dagen.

Hvis du med små midler kan få din terrasse til at virke mere indbydende, er det en god investering. En god terrasse kan øge interessen betydeligt og vil gøre det nemmere at sælge huset hurtigt.

Dyre projekter, som fx en hævet træterrasse eller anlæg af et større fliseareal, vil normalt ikke kunne tjene sig hjem økonomisk. Men indret terrassen lidt hyggeligt, sæt nogle krukker med blomster op evt. køb nye havemøbler eller blot nye hynder.

Haven

Der er meget stor forskel på, hvilken slags have forskellige købere ønsker sig.

Nogle er haveentusiaster og vil gerne have urtehave og rosenbede, mens andre føler sig afskrækket ved tanken om for meget havearbejde. De ønsker sig mest af alt en græsplæne og en hængekøje.

Derfor kan man ikke sige noget entydigt om, hvilken type have der appellerer mest til køberne. De fleste vil dog gerne have en have med gode haverum og siddepladser - uanset hvor stor eller lille haven er.

Men sørg for at haven fremstår salgsklar og ser velplejet ud, græsset er klippet og der ikke er for meget rod i hjørnerne.

Udekøkkener, sauna, spabad m.m.

Erfaringen viser, at luksuriøse goder som wellnessrum, saunaer, spabade og swimmingpools normalt ikke er gode investeringer i en salgssituation. De appellerer til relativt få mennesker, og ofte vil en køber hellere selv foretage disse investeringer.