Hvilke typer af udgifter indgår i den samlede boligudgift?

Udgifter til rente og afdrag på boligens lån udgør ofte kun lidt over halvdelen af den samlede boligydelse i en ejerbolig. Oven i det beløb kommer en række poster, som vi ser nærmere på i det efterfølgende.

Vi kan dele de samlede omkostninger ved at bo i en ejerbolig op i de løbende udgifter og engangsomkostninger. De løbende udgifter omfatter:

  • Finansiering: Renter og afdrag på lån i realkreditselskab og bank
  • Ejerudgift: Faste udgifter i form af grundskyld (grundskat) ejendomsværdiskat, grundejerforening, forsikring og renovation
  • Forbrugsafgifter: Udgifter til vand, varme og el
  • Vedligeholdelse: Udgifter til eksempelvis maling af træværk eller regninger for udført VVS-arbejde

Hvilke engangsomkostninger løber der på ved en bolighandel?

Engangsomkostningerne er ofte et overset kapitel, men kan ikke desto mindre summe sig op til ganske betragtelige beløb. Det gælder i særlig grad, hvis du kun beholder ejerboligen i en kortere periode. Omkostningerne omfatter bl.a.:

  • Udgifter ved køb: Advokat, tinglysning og gebyrer til bank og realkreditselskab m.v.
  • Udgifter ved et salg: Ejendomsmægler og attester m.v.
  • Flytteomkostninger, dobbelt husleje og nyindkøb til den nye bolig
  • Skattefri avance eller tab: En gevinst ved et salg af boligen er ikke nogen naturlov.

Fælles for engangsomkostningerne er, at de betales ved køb og ved salg og derfor ikke mærkes i den daglige husholdning. Men hvis du ønsker et retvisende billede af din samlede boligudgift, bør disse omkostninger i sagens natur medregnes.

Hvad koster det at bo i et almindeligt parcelhus?

Omkostningen ved at bo i et parcelhus er primært bestemt af prisen og dermed af beliggenheden. Ligger boligen i et yderområde langt væk fra de større byområder, er prisen lav, hvilket både giver lavere renteudgifter og lavere skatter.

Eksempelvis er en 164 m2 stor villa i Løgumkloster udbudt til 595.000 kr. med en månedlig ejerudgift på 1.310 kr., mens en villa af samme størrelse i Københavns kommune er udbudt til 6.495.000 kr. med en ejerudgift på 7.338 kr. månedligt.

Forskellen i ejerudgiften på cirka 6.000 kr. månedligt kan stort set henføres til højere grundskat og højere ejendomsværdiskat på villaen i København.

Vi har valgt en mellemløsning og set på, hvad det koster at bo i et 1960'er-parcelhus i Odense, der i oktober har stået til salg i en lille måneds tid. Det 152 m2 store parcelhus i Odense SV er udbudt til 3.495.000 kr.

Fordeling af boligudgifter i villa til 3.495.000 kr.

Type af udgiftKr. månedligAndel af boligudgift i %
Nettoydelse på lån11.65863
Ejerudgift2.65514
Forbrugsudgift3.20517
Vedligeholdelse1.0005
Boligudgift i alt18.518100
 - heraf afdrag6.97914
Boligudgift ekskl afdrag11.539 

 

Note: Finansiering med en udbetaling på 5 procent, 80 procent realkreditlån og et banklån til restfinansiering. Belåning er sammensat af et 30-årigt 1,5 procent fastforrentet lån til en kurs på 97,95 og et 30-årigt banklån med en rente på 5 procent. Skatteværdi af rentefradrag udgør 33,6 procent. Købsprisen udgør 3.495.000 kr. Ejerudgift og varmeudgift er hentet fra salgsopstillingen på en 152 m2 stor villa i Odense SV. Forbrug af vand og el er gennemsnitstal for en familie på to voksne og to børn. Udgiften til vedligeholdelse er skønnet.

  • Nettoydelse på lån: Udgør ydelsaen på reallredit- og banklån efter indregning af skattefordel. 
  • Ejerudgift: Består af ejendomsskat (grundskyld) på 858 kr., ejendomsværdiskat på 958 kr., husforsikring på 470 kr., renovation på 320 kr. samt andre udgifter på 39 kr.
  • Forbrugsudgift: Fjernvarme udgør 1.093 kr., vandforbrug er sat til 815 kr. mens elregningen løber op i 1.298 kr.
  • Vedligeholdelse: Udgifter til eksempelvis maling af træværk, udført VVS-arbejde eller reparation af tagrender.
  • Boligudgift i alt: Den samlede udgift efter skat, som du skal betale for at bo i huset, når alle udgifter fordeles over årets 12 måneder. Det er det beløb, som du direkte skal have op af lommen.
  • Heraf afdrag: Så meget bliver der afdraget på restgælden det første år. 
  • Boligudgift ekskl. afdrag: Beløbet betegner den reelle boligudgift, da afdrag er lig med opsparing i boligen. I beløbet er ikke medregnet udgifter ved et køb og salg prisændringer på boligen.

Hvor meget koster det at købe og sælge en bolig?

Omkostningerne i forbindelse med et køb og et efterfølgende salg er en af de poster, der ofte forsvinder ind i glemslens mørke, når familien har lejret sig i parcelhuset. Ikke desto mindre er der tale om en udgift, der let løber op i en kvart million kroner for et standard parcelhus.

Typisk betyder det, at salgsprisen på et parcelhus skal stige med 7 - 8 procent, før købs- ogsalgsomkostninger samt flytteudgifter er hentet hjem.. Nedenfor er bragt et eksempel beregnet ud fra villaen i Odense:

Udgifter ved køb og salg af villa til 3.495.000 kr.

Type af udgiftBeløb i kr.
Udgifter ved køb og finansiering114.622
Udgifter ved salg105.250
Samlet udgift for et køb og salg219.872
Årlige Købs- og salgsudgifter fordelt over 10 år21.987
Årlige Købs- og salgsudgifter pr. måned over 10 år1.832

 

Note: Gebyrer til realkreditselskab udgør et gennemsnit af de fire realkreditselskaber. Gebyrer til banken er hentet fra en af de store banker og er i vidt omfang markedskonformt. Udgiften til mægler kan reduceres med op til 40.000 til 50.000 kr. ved valg af en discountløsning.

Hvornår kan du sælge din bolig uden tab?

Med beregneren nedenfor kan du få et bud på, hvornår du kan sælge din bolig uden tab. Beregneren indeholder ikke mulighed for at skifte boligtype undervejs.

Hvis du fx flytter fra ejerlejlighed til villa, bør du regne med ekstra omkostninger på ca. 12.500 kr. til en halv ejerskifteforsikring og en byggesagkyndig. Flytter du fra villa til ejerlejlighed, bør du tilsvarende fratrække 12.500 kr.

Klik her for forudsætninger

  • Nettofortjeneste – Overskud/underskud: Beløbet udtrykker købspris plus samlede transaktionsomkostninger fratrukket salgspris
  • Ejerskifteforsikring: 15.000 kr. – deles mellem køber og sælger. Ej medregnet for ejerlejlighed
  • Byggesagkyndig ved køb: 5.000 kr. – Ej medregnet for ejerlejlighed
  • Advokatbistand ved køb: 7.500 kr.
  • Andre faste omkostninger ved køb: 17.900 kr.
  • Variable omkostninger ved køb: 2,11 pct.
  • Salær til mægler ved salg: 100.000 kr. for en villa og 50.000 kr. for en ejerlejlighed
  • Markedsføringspakke ved salg: 15.000 kr.
  • Diverse rapporter: 12.750 kr. - Ej medregnet for ejerlejlighed

Hvor meget udgør engangsomkostninger om måneden?

Køb og salg af vores model-villa til 3.495.000 kr. løber op i cirka 220.000 kr. I beløbet er ikke indregnet omkostninger i forbindelse med flytningen, herunder dpbbelt husleje og flyttebil.

Ved en gennemsnitlig ejerperiode på 19 år svarer udgiften til 965 kr. om måneden, men er der tale om en kortere ejerperiode, stiger den månedlig udgift betydeligt. Ejer du eksempelvis kun boligen i 10 år, slår handels- og finansieringsudgifterne igennem med 1.833 kr. månedligt.

Omkostningerne i forbindelse med købet er sammensat af udgifter til tinglysning, advokat, ejerskifteforsikring samt gebyrer til realkreditselskab og bank.

I forbindelse med et salg udgør de største poster salæret til ejendomsmægleren og omkostninger til markedsføring. Derudover kommer prisen for halvdelen af en ejerskifteforsikring og diverse indfrielsesgebyrer til banken.

Hvor stor er risikoen for prisfald på huse?

Med en økonomisk vækst på to til tre procent årligt, vil huspriserne som udgangspunkt stige i nogenlunde samme takt. Men hvis huspriserne i en periode er steget unormalt meget, hvis økonomien får et såkaldt "stød" eller renterne stiger karftigt, vil vi typisk opleve en årrække med faldende priser.

Siden 1965 har vi haft tre perioder med prisfald, hvoraf den seneste boligkrise - i kølvandet på på finanskrisen - resulterede i et prisfald på 23 procent,

Går vi tilbage til 2007, hvor huspriserne toppede, finder vi stadig 22 kommuner, hvor prisen for et gennemsnitshus i dag ligger lavere end i 2007. 

Eksempelvis er huspriserne faldet med 22 procent i Odsherred Kommune på Vestsjælland, mens huspriserne på Frederiksberg omvendt er steget med 120 procent.